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什麼是首購和非首購?
2024年5月9日 · 「首購」的真正定義，是針對「借款人名下無自有住宅」來界定的！ 換句話說，只要名下沒有登記自有住宅，即符合申請首購貸款的資格喔！ 那也有許多人會問，自己算不算是「首購」呢？下面列舉3種常見案例，讓大家猜猜，哪一位符合「首購」資格：
- 5 分鐘
- 首購定義分3大類
- 最寬鬆首購定義：自己聯徵無房貸
- 大多數首購定義：自己名下無房產
- 最嚴格首購定義：自己/配偶/未成年子女無房子
- 首購與非首購的差別
- 夫妻共同持有可能同時喪失首購資格
- 非首購也能享有超優惠的貸款
- 非首購身分如何變成首購身分
- 案例分析
- 總結
很多人聽到「首購」，第一直覺就是「首次購買房子」，甚至有人會以為是人生中「第一次購買房子」(其實以前我也是這麼認為….)。 但事實上，房貸定義的首購，絕對不是「一生一次」 (出售自有住宅的土地增值稅，才有一生一次優惠的說法，兩者請不要搞混)，它有3種不同的定義： ● 最寬鬆首購定義：自己聯徵資料內無房貸，這類銀行/專案又稱為「房貸派」、「聯徵派」 ● 大多數首購定義：自己財產清單名下無房子，這類銀行/專案又稱為「房產派」、「財產清單派」 ● 最嚴格首購定義：自己/配偶/未成年子女無房子，主要是指「財政部青年安心成家貸款」 補充說明： 網路上很多人會誤以為青年安心家貸款的年齡限制是20~40歲，其實不太正確，因為那是早期內政部推出的青年安心成家租金補貼/購屋補貼，專門提供給新婚租屋/購屋者或育...
#首購定義
以聯徵資料為依據，如果聯徵資料沒有房貸，就算個人名下有2間以上的房屋，也能認列為首購。 因此，我把這類銀行或專案稱為「房貸派」，也有人把它稱為「聯徵派」。 舉例：富邦、玉山、永豐、上海、聯邦等都是屬於這類銀行。 補充說明：有些銀行會特別要求必須簽切結書，聲明新購的房屋為自住用。
#評估考量
喬王認為，這類銀行/專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：風險。 因為如果聯徵已有房貸，那麼購屋後再背一次房貸，債務會變更高，銀行的曝險也會增加。 反倒是如果名下的房屋沒有任何房貸 (不管是還清房貸，或者用現金買房)，對於銀行來說，當借款人需要用錢時，至少可以透過貸款或賣房來獲得收入，反而是財力更好的客群。
#首購定義
以財產清單為依據，如果財產清單名下沒有房子，就算配偶或未成年子女名下有房屋，也能認列為首購。 因此，我把這類銀行或專案稱為「房產派」，也有人把它稱為「財產清單派」。 補充說明：若為共同持有，多數銀行認定持有建物面積必須小於40平方公尺(約12.1坪)，否則超過40平方公尺就不算是首購。 舉例：星展屬於這類銀行。
#評估考量
喬王認為，這類銀行/專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：公平。 因為它的專案目標是讓每個人都能擁有一間房子，如果名下已有一間房子，就無法享有首購優惠，不管是否有財力還清房貸或用現金購屋。
#首購定義
如果你是找八大公股銀行申請「財政部」推出的「青年安心成家貸款 (簡稱青安貸款)」，因為它屬於政策性優惠貸款，目的是讓沒有自有住宅的家庭可以安心成家，所以堪稱是最嚴格的首購條件。 補充說明：八大公股銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀。 青安貸款首購的定義，必須是自己、配偶及未成年子女都不能有自有住宅。 因此，即使你名下沒有房子，但是夫妻或未成年子女名下有任一間房子，就不能使用「青年安心成家貸款」這項專案。 補充說明：本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅或共同持有共有住宅，其建物持分換算面積合計未滿40平方公尺，可申貸本項貸款。 如果想完整了解青年安心成家貸款，可參考這篇文章：青年安心成家購屋貸款懶人包 | 申辦銀行、資格、條件、利率一次搞懂！ 想要了解新版青年安心成家貸款，可參考這篇文章：【懶人包】新青年安心成家房貸 | 利率1.775%、年限40年、額度1000萬、寬限期5年
#評估考量
喬王認為，這類專案在判斷是否為首購時，主要的考量在於：居住正義。 因為它的專案目標是讓每個家戶都能擁有一間房子，而不是讓每個人都能擁有一間房子。
#青安貸款優惠利率
青年安心成家貸款的一段式利率是：I + 0.555%，2022年12月升息後的基準利率 I 值是1.47%，所以加總起來是2.025% 不過，政府為了減輕民眾購屋成家負擔，今年底前會減少調升0.125%，因此年底前利率是1.9% (= 2.025% – 0.125%) 延伸閱讀：公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答
首購與非首購，主要差別在於利率，其次則是成數。 舉例：一般貸款的首購成數可能8成，非首購可能75成；首購利率最低可能2.06%起，二房利率可能再加個0.29%。 至於青安貸款，只要符合首購條件，就能享有一段式2.15%的利率 (今年底前可享有2.025%利率)。 補充說明： 因為利率常變動，所以我會在下面這篇文章更新最近一期的房貸利率，建議你點閱下方連結閱讀：【房貸首購利率條件】地板價利率、二房利率、三房利率有何不同？青年安心成家貸款利率是多少？ 不過，就算是具備首購資格，銀行還是會依據借款人的債務/信用/職業/收入，以及房子的地段與流通性，來評估借款人的房貸條件。 所以，買房之前，還是要多多了解銀行的貸款規則，並且培養自己的信用，並且在下斡旋之前先請銀行估價。
由於多數銀行及多數專案規定：共同持有超過40平方公尺(約12.1坪)就不算是首購。 所以，通常不建議夫妻或男女朋友共同持有，因為雙方有可能同時喪失首購資格。 此外，若為共同持有，有可能會當共同借款人，或者其中一方擔任連帶保證人，兩人都必須背負共同債務。 當他們未來如果想要再買一間房子，另一方就無法享有首購優惠，而且因為背負債務，收支比(月負債比)會偏高。
剛才提到的是首購的不同定義，原則上符合首購資格才能享有首購優惠。 那麼…有沒有非首購也能享有首購優惠的貸款呢？ 答案是…有的！就是公教員工的「築巢優利貸專案」！ 民國111 ~ 113 年築巢優利貸的辦理說明資料中就清楚寫到： 本貸款不限首次購屋，凡符合申貸資格及條件者，皆可申請本項貸款，惟各該金融機構就本項貸款具有最終准駁核貸權。 這也是為什麼曾經有人反應「築巢優利貸專案」是政府打炒房的漏洞，因為公教員工即使持有2間以上房屋，也能享有同樣低利率的優惠。 延伸閱讀：公教優貸不限首購 打房漏洞
有些人以為是「首次購買房子」，只要曾經購買房子，就失去首購資格，其實這是不正確的。 既然房貸有三種首購定義，只要依據該定義處理名下的房產或房貸，就可以恢復首購資格。 ● 自己聯徵資料內無房貸 → 還清房貸並塗銷 ● 自己財產清單名下無房子 → 賣掉名下的房子 ● 自己/配偶/未成年子女無房子 → 賣掉全家人的房子
回到文章一開始讀者問的問題： 「我名下有一間無貸款的房子 ，若我再買一間，可以用首購優惠嗎？」 如果個人名下有房子，就無法申請青年安心成家貸款。 有些銀行屬於房產派，只要名下有房子，就不適用首購優惠；但有些銀行屬於房貸派，只要聯徵沒有房貸，仍可適用該銀行的首購優惠。 「如果太太有房子，那我買房符合首購定義嗎？」 假若先生名下無房子、聯徵無貸款，但太太有房子，那麼先生雖然無法申請青年安心成家貸款，但一般貸款仍可適用首購條件。 「如果繼承的房子是共同持有，持有面積是20平方公尺，我還能申請首購房貸嗎？」 大部分銀行及房貸專案，若共同持有面積小於40平方公尺，不算是持有自用住宅，所以仍符合一般銀行的首購定義。 若配偶及未成年子女也沒有住宅，則符合青年安心成家貸款的首購定義。
房貸的首購定義，不是「首次購買房子」，而是分成以下三種： ● 最寬鬆首購定義：自己聯徵資料內無房貸 ● 大多數首購定義：自己財產清單名下無房子 ● 最嚴格首購定義：自己/配偶/未成年子女無房子 首購與非首購，主要差別在於利率，其次則是成數。 如果想要恢復成首購身分，還清並塗銷房貸則可適用第一種首購，賣掉名下房子則適用第一、二種首購，賣掉全家人的房子則同時符合三種首購身分。 ▌Q: 看完以上的說明，你是否了解首購之間的差異呢？考一考大家：最嚴格的首購定義，是哪一個貸款專案？歡迎在下方留言告訴我囉~
準備買房時，常看到主打「首購」優惠的貸款方案，讓人為之心動。想知道怎麼採用首購方案？跟著本文了解首購定義、申請條件與相關注意事項，輕鬆運用優惠成家。
「首購」是指您名下首次擁有住宅，即使您過去曾擁有住宅，只要目前名下沒有登記自有住宅，就符合首購資格。 需要注意的是，銀行在審核首購貸款資格時，會根據您的個人財務狀況、信用狀況、收入狀況等因素進行評估。
2024年1月16日 · 多數人購屋買房的壓力都不小，政府推出「青年安心成家購屋貸款」，簡稱青年首購貸款、青安貸款，主要是幫助房屋首購族群，減輕買房負擔，財政部在2023/8/1 也調整了青年首購貸款的優惠內容。. 本篇文章市場先生介紹最新青年首購貸款優惠內容，以及新 ...
2023年4月2日 · 條件：滿足購屋自住需求，符合首購資格者，且銀行往來信用正常者。 貸款額度：最高鑑價金額 85 成。 貸款期限：最長 40 年。
2022年10月19日 · 首購的定義是「借款人名下無自有住宅」，如果長輩有贈與房屋，就不算擁有首購資格。 如果想擁有首購資格來申辦房貸的話，建議把房子賣掉或是轉移，這樣便符合首購的資格(名下無自有住宅)。
