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買房最怕買貴，建議可透過免費的「銀行線上估價系統」，看看欲購買物件的估價結果。就有房產部落客以大安區一筆實登為例，用3家銀行系統測試，大致上都蠻準的。信義房屋專家補充，台北市房價漲幅緩，估價與成交價脫鉤情況小，反之新竹等區就得多留意。
好房網News記者林清坤／綜合報導. 不論是買房或賣房，民眾該做的第一步皆為先理解當地行情，以評估房子的合理價格，免得被占了便宜還不自知，成了冤大頭，不過倘若該地段近期並無實價登錄資訊，物件價格究竟要用甚麼方式去做估算較為準確？ 一名網友於臉書社團《買房知識家 A你的Q》發文，他表示近期想將家裡透天售出，地點位於桃園後站附近，不過實際查詢實價登錄後卻發現，周圍透天成交筆數其實很少！ 此外，有成交紀錄的物件皆為強化磚造的房屋，而他們家透天則是鋼筋水泥，價格也不好做比較，因此幾乎只能看主要道路物件的價格去判斷，「遇到此種狀況，大家還會用什麼工具幫自己的房屋估價？
不動產估價是一門專業的學問，銀行和房仲公司都會請專業的不動產估價師，來幫忙估價，作為房貸成數和投資的參考。 不動產估價師接一次案子至少要好幾千，一般人買房都要看好幾間房子，如果委託估價師接案並不划算。 但沒關係現在有許多好用的工具，讓一般人靠自己也能輕鬆估算房價，房產達人賣厝阿明今天就介紹幾個方便的估價工具，讓你也能輕鬆估價！ 延伸閱讀： 買房怕貸款成數不足，附上但書加註條款真的就無敵了嗎？ （圖片來源／Pixabay） 工具一：銀行鑑價服務－－須有明確的買房意願. 銀行會提供一般民眾免費的房屋鑑價服務，目的是希望民眾可以將自家銀行列為承貸的考慮對象之一，所以銀行專員一定會要求客戶提供房屋完整資訊（地址、屋齡、格局、土地用途），若能直接提供第二類建物謄本給銀行專員，他會更願意幫你鑑價。
房屋鑑價其實就是把你的房子給銀行估算價值多少錢，無論是要買賣、被查封、要拍賣、房屋有強制執行，都會需要鑑價，但比較常見的是在買賣過程中請銀行來評估，才可以知道最多可以貸款多少錢。 基本上每間銀行都會綜合考量屋齡、屋況、地段行情，並評估房貸申請人的財力狀況。 銀行鑑價流程有哪些？ 要多久？ 普遍銀行鑑價流程會有「六大環節」，分別是： A. 確定鑑價標的物：申請人需要提供銀行、申請房貸的房屋地址（確認位置）。 B. 擬定鑑價計劃：銀行內部會開始建立標的物的檔案，並且制定鑑價相關計畫。 C. 蒐集物件相關資料：會根據提供的房屋地址，向政府單位申請建物登記謄本。 D. 現場評估、實地勘查：銀行會實地走訪標的物位置，觀察建物的狀態、周邊市場環境、區域位置狀態及生活機能等。
銀行的房屋估價主要有4個步驟，參考實價登錄、向房仲訪價、現場勘查屋況，最終與聯徵中心估價的參考資料對比。 銀行線上估價準 不怕買貴. 現在有不少銀行網站，都有線上估價功能，可以估算房價，以及可貸款金額，以上海商銀為例，其房價資料庫是與好時價合作，其估價原則除參考實價登錄外，也會參考國泰房價指數、信義房價指數等來調教房價，只要輸入房屋地址、坪數、樓層等基本資料後，就能得到估算的房屋單價、總價，以及可以貸款的金額、利率、每月還款金額等。 銀行業者指出，以往在購屋前，都會建議民眾先請銀行業務員幫忙估價，以免買貴了，也能事先知道可貸款金額，方便資金調配，其估價金額在還沒考量到屋況的情況下，準確度其實蠻高的。
即便是真實可信的實價登錄，如果被誤用，不知不覺你可能就相信了高價、但其實根本無參考性的實價登錄，議價議了半天，最後還是出了一個超出行情的價格。 阿宅以從事不動產估價8年的經驗，點出3種利用不適合的實價登錄來誤導人的常見案例。 1. 舊社區用新建案來比： 台北市新房子單價賣到上百萬，中古公寓可能6～70萬元還找得到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。 當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。 2. 無裝潢用精裝修來比： 現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。 要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？ 內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。 3.
台南估價師公會資流會主委林利州觀察房價數據，先前就推估整體房價在2023至2024年將會修正20％至30％，主要原因在於許多屋主評估最多能降價空間就是20％，但讓利幅度超過20％時，就可能先不賣了，而房市的緩跌趨勢，加上屋主心態，因此會有2至3成的下修空間。 目前市場有些屋主認知到，先砍價到一個幅度，讓利換成交，手握現金再做另外的財務配置，總比委售過久賣不掉的情境好，使得讓議價空間變得較有彈性，甚至主動降價。 林利州表示，市場上許多賣方所開出的價格，因被買方認定過高而不接受或無力負擔，便向下調整。 從房市數據可得知，多處賣方已鬆動，議價空間已有逐步放大至開價的10％至20%情形。
