工業地住宅 相關
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圖片: archdaily.com
- 工業宅是什麼？ 工業宅顧名思義就是在「工業區」的「住宅」。 之前我們有提到過，土地使用分區是政府用來規範每塊土地可以應用的方式，雖然說還是會留一點彈性，舉例來說部分住宅區是可以有一定比例以下的商業使用的，某些商業區也是可以有一定比例的住宅，所以也才會有住商混合大樓的出現！
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工業用地可以當住宅嗎?
工業宅又是什麼？ 根據 都市計畫法臺灣省施行細則第14條 的分類，土地使用分區可劃分為住宅區、商業區和工業區等，而工業區用地又可區分為特種、甲種、乙種、零星等4種，其中與乙種工業用地法規有關的條文為 都市計畫法臺灣省施行細則第18條 ，明確規定乙種工業區容許使用項目為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，舉凡通訊傳播事業、冷凍空調工程業、工業產品展示服務業等，都屬於乙種工業用地用途的範疇。
- 工業宅的定義
- 為什麼會有工業宅？
- 工業宅的優點
- 工業宅的缺點
- 工業宅是否合法？有什麼處罰？
- 工業宅的建案案例
- 總結
- 延伸閱讀
- 參考資料
工業宅，簡單來說就是「工業區」的「住宅」，所以又稱為「工業住宅」或「工業宅」。 一般來說，工業區的土地不能當住宅使用，但是部分建商再工業區興建住宅並且販售給民眾，影響到民眾的居住權益。 工業地區分為甲種、乙種、丁種工業用地： 1. 甲種：屬於重汙染建築用地 2. 乙種：屬於都市計畫內之輕汙染建築用地 3. 丁種：屬於都市計畫外的輕汙染建築用地 目前市場上的工業住宅，大部分都屬於「乙種工業用地」。
以前北部有不少工業用地位於市中心，但是隨著都市發展、產業外移，閒置的工業用地被建商買下後蓋成住宅。 雖然部分縣市政府有稽查工業宅，但是新建的工業宅仍然能夠通過主管機關審查，而大部分的工業宅也可以在市場上自由買賣。 一般來說，如果建商想要開發工業區土地，可透過「捐地」回饋，將工業區合法變更為住宅區，但過程繁複冗長，且捐地面積不得低於原基地總面積的37% ，對業者來說成本很高。 補充說明：詳細規範可參閱《都市計畫工業區檢討變更審議規範》，目前全台唯一成功從工業宅轉為一般住宅的社區，只有新北市泰山區的金璽御品，當時尚未開賣，沒有意見整合問題，所以才能比較順利透過回饋土地的方式過關。 所以，某些建商選擇鋌而走險，先用「廠房」名義請申請，等到政府檢核完畢後，再進行二次施工，改造成為一般住宅。 可是…因...
工業宅優點1：相對便宜
工業用地的土地取得成本比商業區、住宅區低，所以售價通常是同區段房價的7~9折。
工業宅優點2：營業登記
如果你本身有開公司、設立營登的需求，工業宅可以登記公司，不需要另外付租金、找營登的地址。
工業宅優點3：坪數較大
因為工業宅的容積率比一般住宅多，且工業區建物有最小坪數約束，所以建商可以規畫比較大的坪數。
工業宅缺點1：貸款成數低
工業宅有使用上的限制，所以銀行通常會降低貸款成數，所以要多準備一些自備款。 延伸閱讀：買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術
工業宅缺點2：轉手不易
工業宅雖然便宜，但通常不是一般人的首選，所以未來轉賣可能不容易。
工業宅缺點3：居住品質疑慮
緊鄰工業區，通常會有卡車、貨車、貨櫃車等工業用大型車輛進出、噪音、空氣品質不佳。 不過，近捷運、生活機能佳的工業宅，還是有很多人買單。
工業區的土地不能當住宅使用，否則算是違法。 因為「工業宅」與「一般住宅」的稅率不同，政府可以透過電腦勾稽，交叉比對稅籍資料後，查出工業宅。 目前以台北市執法最嚴格，一開始可能先寄出勸導單，並要住戶限期內改善，如果沒有改善且現場會勘確認是住宅使用，就會依照都市計畫法裁罰住戶6~30萬。 至於台北市以外的其他縣市，通常只針對「銷售中工業宅」稽查與裁罰，但面對「既存工業宅」則是各縣市做法不一，有些縣市加以列管(如新北市)，有些縣市則未提出相關措施。
以台北市來說，工業宅大部分出現在大直、北投、士林、內湖、南港等區域，其中又以內湖五期重劃區最多，2019/11被查出共有11棟建築、432戶，疑似把工業宅做為住宅違規使用。 以下列舉雙北市幾個知名工業宅建案為例：
工業宅，就是「工業區」的「住宅」。 雖然工業宅比較便宜、可做營業登記、坪數較大，但是貸款成數較低、居住品質疑慮、轉手不易、取締罰款及斷水斷電都是不得不考量的風險。 儘管工業宅有可能合法轉為一般住宅，但是目前全台只有一個成功案例，所以建議還是少碰為妙！
1. 周遭環境與房屋內格局大不同. 除了觀察一下基地周邊是住宅還是工廠居多，也可以從建商提供的格局規劃作參考。 因為工業用地上的建案不是規劃為住宅使用的，所以通常在格局上除了廁所外，可能隔間較少，也幾乎不規劃廚房。 2. 和銀行能談到的貸款成數不一樣. 通常工業用地的土地價格較低，對銀行來說，這類型的房屋產品最高貸款只能到六到七成左右，貸款成數低於一般住宅產品！ 3. 簽約前睜大眼看仔細. 最重要的是，簽約前一定要看清楚土地謄本和銷售契約上的「使用分區」及「使用地類別」是哪種土地用途，若註明是工業區，恐怕該社區就不是供住宅用的建築物。 如果真的搞不懂，簽約之前可以直接打電話到地方政府建築管理相關單位，憑地號詢問是否可作住宅使用。
閒置的工業地就被建商購入，用來興建住宅。 從歷史脈絡來看，由於數十年前人口較少，都市計劃範圍尚未擴大，因此北部不少工業地座落在現今的市中心。 隨著產業外移，部分工廠歇業，閒置的工業地就被建商購入，用來興建住宅。 雖然這種做法不被法規所允許，但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度，無形中助長了工業宅的開發， 台北市甚至出現「工業豪宅」聚落，還成為名人自住投資的標的。 既然工業宅有違法疑慮，為何還能大行其道，在市場上受到歡迎呢？ House123 執行長、知名房產作家邱愛莉指出，工業用地的土地取得成本較低，其土地價值相較商業區或住宅區也會較低，因此工業宅的售價通常是一般住宅的 6 ∼ 7 折，但房屋品質卻沒有多大差異，想撿便宜的民眾便會覺得物超所值，進而購屋。
2023年8月18日 · 這3大重點要注意！ 乙種工業住宅限制. 房屋貸款難申請. 一般房屋的可貸成數為7-8成，但工業宅的貸款成數僅有6成，甚至可能更低，且因政府不認可乙種工業住宅為一般住宅，因此政府提供的優惠，如： 青年安心成家方案 、 自購住宅貸款利息補貼 等，購買工業住宅的人無法申辦。 增值性相對不佳. 乙種工業用地的價值較低，且周圍可能設有工廠，不像一般住宅區或學區一樣環境單純，增值性比一般住宅低很多，因此轉手的可能性也較低。 須支付額外成本. 多數工業宅為了逃避責任，會以毛胚屋來交屋，優點是民眾可以自己的喜好裝潢，缺點則是 有額外成本的產生，以及消耗更長的時間成本用來等待內部裝修完畢，其實不見得比較划算 。 乙種工業用地常見問題. Q、乙種工業用地住宅可以貸款嗎？
2023年12月24日 · 工業宅缺點是什麼？ 建築執照分為哪些？ 1、工業用地：自住投資兩相宜（被罰錢），但是只要改一個字，改成「自用」就沒事。 2、林口：不少影視產業園區集中在那裡，TVBS、之類的都在那插旗。 土地面積換算：一甲等於幾坪？ 一平方公尺等於幾坪？ 3、一甲=2934坪=10分.
