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    • 看準建照「申請年份」很重要
    • 退戶潮&搶照潮持續消化中
    • 沒雨遮 遮陽擋雨功能大失
    • 變相使房屋公設比變高
    • 樑柱內移偷坪數現象增加
    • 成本轉嫁 房價反而上漲

    民眾假如要買房卻不想買到雨遮，這時就要看看準建照「申請年份」，現階段因舊制雨遮建照尚有餘屋銷售，市場上出現「一國三制」現象，具體來說，只要是2011年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋，雨遮都是「可登記可計價」；2011年5月~2018年1月前申請的建照，預售屋雨遮「可登記不可計價」，新成屋雨遮仍維持「可登記可計價」；2018年1月後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。建議有意購買預售屋的購屋人，第一步要先問接待中心的銷售人員，建照是2017年還是2018年申請的，以免買錯房。

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    政府當初立意良善，想要解決雨遮登記的痛點，沒想到上路前曾引爆過一波預售屋退戶潮，許多民眾都傾向於適用新制的建案，而不想要用舊制的房子，紛紛將已簽約的舊制建案退戶，另外，建商部分也因為害怕可售面積、獲利受到雨遮新制影響，而產生一波搶照潮，至今仍可在市面上買到適用於舊制雨遮的房子。

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    雨遮不能計價後，對於建商來說會有什麼影響?部分建商會認為既然不能賣錢那乾脆不要蓋，直接影響就是民眾的居住品質，因為雨遮除了可讓外面的落雨不要灑入室內之外，也有阻擋斜射的陽光照進室內的功用，若與深窗戶相配，就可調節室內溫度，此外，有些雨遮也有利建築外殼節能，當火災發生時，更可防止火苗延燒到上面樓層等功能。 對於建商目前蓋雨遮的意願，張境在則說，雨遮新制或多或少有影響到建商對雨遮設置的意願，但相信大部分建商也不會因為雨遮不計坪不計價，而完全不做雨遮，仍會視情況而定，最多就做到外柱的寬度，在成本跟使用功能取得一定平衡。

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    現在雨遮不登記坪後，張境在分析，實務上雨遮約占建物坪數比例約為5~6%，但隨著新制上後，由於房屋附屬建物坪數減少，房屋可登記的坪數分母變少，所以公設坪數所占比例多少也會相對變高至1~2%，但張境在也強調，公設比會直接影響購屋意願，建商在多方考量下並不會一口氣飆升到不合理的境界，造成滯銷。

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    「羊毛出在羊身上」如今雨遮無法獲利，部分建商就拿東牆補西牆，把腦筋動到柱子上，藉此灌虛坪，景文科技大學財務金融系副教授章定煊也坦言，《建築法》並沒有規定柱子最多可以有幾根，只要符合結構強度即可，自從雨遮不能計坪計價登記後，的確有些建案把樑柱外露的設計改回樑柱於牆面內，藉此偷室內的坪數，吃掉室內空間。 而且，這樣的設計會導致室內稜角過多，能活用的面積就容易限縮，且這種現象在小宅產品最為常見，對於本就空間不足的小宅而言，更是雪上加霜，壓樑卡柱問題難以避免，也使民眾必須花費更多裝修費來修飾空間。

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    雨遮可是建商最軟肋的一塊，章定煊指出，舊制時由於雨遮屬於附屬建物柱不攤在容積率之中，假如100坪土地，容積率250%，因雨遮計坪不計價，所以變相使容積率增加，有心思的建商何樂而不為，自然把雨遮蓋好蓋滿，甚至出現滿滿類似「土星環」的一圈雨遮，這些因為可以計坪，通通算進去權狀裡，部分建商銷售時再用話術直接總價除以灌水後的坪數，拉低單價。 原本規劃的不登記不計價新制上路，就是希望民眾能夠不用在雨遮上花錢，但真的有解決這問題嗎?首先民眾根本不知道建商定價策略到底要賣多少錢，價錢隨建商喊，資訊不對等的情況下就容易吃虧。 例如買舊制計坪不計價A戶權狀面積20坪，裡面包含19坪(主建物、陽台、共有面積)+1坪(雨遮)，建商喊出1千萬售價，以權狀面積來看等同於民眾花1000萬/20坪=50萬元/坪買到A戶。...

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