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2023年11月9日 · 貸款成數 是指民眾向銀行申請房屋貸款時， 貸款金額與房屋價格之間的比例 。 然而貸款成數的上限會依據每家銀行的規範而有所不同。 那麼房屋價格是指「房屋買賣價格」還是「銀行鑑估價格」呢? 答案是沒有一定，通常銀行是取「房屋買賣價格」與「銀行鑑估價格」 較低者 乘上貸款成數計算出貸款金額! 這邊舉個簡單的例子，假設申貸人小豐成交的「房屋買賣價格」為新臺幣 (以下同)1,080萬元，而「銀行鑑估價格」為1,000萬元，銀行會在「房屋買賣價格」及「銀行鑑估價格」取低後乘上貸款成數。 因此，如果最高貸款成數為8成，那麼小豐貸款金額的上限就是較低的「銀行鑑估價格」1,000萬元乘上0.8=800萬元，而非使用「房屋買賣價格」乘出的864萬元。
- ■ 房價推算的原理是什麼?
- ■ 土地成本
- ■ 如何查最高容積率
- ■ 營建成本
- ■ 建商利潤
- 案例一：國泰買14期
- 案例二：興富發買青埔
- 案例三：春福台南高鐵 台糖案
- ■ 總結
在看房市新聞的時候你會發現，很多建商砸大錢買土地的新聞，不要以為這消息離你很遠，這種新聞對在買房的你其實也有幫助喔! 通常這種新聞都會說出建商買地每坪單價約多少，像是國泰建設在台中14期砸7.7億收購土地，每坪土地單價約66萬元。有了這些資訊再來只要帶入下面的公式就能推估出未來的房價是多少！為了讓大家更好理解，我們簡化了結構，房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤三者構成。
你看新聞的時候，通常可以看到每坪土地的價格，但這不是真正的土地成本。一坪土地，並不是只能蓋一坪房子；因為我們不只蓋一層樓。 如果你要知道一坪土地可以蓋多少坪的房子，就會用到三個關鍵的資訊： 1. 土地的使用分區。 2. 容積獎勵值 3. 銷坪係數 不同的土地的使用分區，會有不同的容積率，而且各縣市略有不同。例如； 台北市住三的土地，容積率是225%，代表1坪土地可以蓋2.25室內坪 台中市住三的土地，容積率是280%，代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪。 注意喔~這裡指的是室內坪，不含陽台、雨遮和公設。 另外上述都是最基本，縣市政府通常還會有容積獎勵容積，像是鑽石級綠建築，獎勵10%，重劃區早期開發，獎勵20%。總之，有很多獎勵可以拿，那經過容積獎勵之後，台北市住三的土地，就會從原本一坪土地可...
我們來整理一下，上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數，用土地單價除以這個坪數，再回推公設坪，就能知道土地成本佔多少。 土地成本=土地單價÷上限容積率÷1.6(銷坪係數) 那要怎麼知道這塊地的上限容積率呢？ 1. 直接搜尋關鍵字 ：「重劃區名稱＋土地使用分區＋容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。 ex 搜尋：「台中14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會看到14期重劃區的細部計畫，裡面可以找到住1-1的土地，上限容積率是250%。 2. 重劃區細部計劃書 ：如果關鍵字搜尋沒跑出來，只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找，該土地使用分區的上限容積率。
營建成本指的是建商蓋房子要花的成本，會因蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異，在2020年前營造成本還沒上來之前，雙北的營造成本每坪可能估計在10-13萬之間，中南部大概在8-12萬；但2020年後一波營造成本上漲，2019年之後取得的土地，建議參數為 1. 台北：17萬/坪 2. 新北、台中：13萬/坪 3. 桃園、台南、高雄：12萬/坪
建商利潤包含建商的「管理成本」和期望的「利潤」。 建商管理成本就是蓋房子以外的成本，包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等，通常約占一個案子的15%，而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說，建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。講了這麼多我們直接舉個例子；
國泰建設，砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地，每坪單價約67萬元，用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會找到上限容積率是250%，我們用這些數值推算； 速算公式： 〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價 ［（67萬 ÷ 250% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 40.2萬 土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價 16.7萬/坪＋ 13萬/坪 + 10.4萬/坪 = 40.2萬/坪 要特別提醒的是，未來的市場也有可能不是這個價格去開價，因為最後市場好，價格再往上拉，市場不好，把利潤壓低一些，這都是很合理的。這個成本回推的價格，可以讓你知道國泰的開發人員，在看14期這一塊地的時候，是用未來至少可以賣4...
興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地，每坪土地單價約106萬，來看看這個案例。一樣用我們的三組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於，Google會直接告訴你青埔商一的土地，上限容積是250%； 速算公式： 〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價 ［（106萬 ÷ 240% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 54.8萬 土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價 27.6萬/坪＋ 13萬/坪 + 14.2萬/坪 = 54.8萬/坪 興富發青埔的最新購地案，未來推案價預估每坪約54.8萬；加上現在青埔靠近中心區的房價，已站穩45萬，從這樣觀察，興富發說未來會賣到5字頭，似乎也不是隨便說說。 延伸閱讀：【區域解析】機捷房價(下)-...
當然這個推估法還是有例外，一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案，春福建設以每坪約34萬元買下，以這價格推估；會得到未來這裡每坪要賣31萬以上； 速算公式： 〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價 ［（34萬 ÷ 200% ÷ 1.6）+12萬］ ×1.35 = 30.5萬 土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價 10.6萬/坪＋ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪 這時候消費者要特別注意，如果多算幾筆，區域其他建設公司標地，行情都在20幾萬，和春福的這筆金額相差太多，不太不合理；這個時候就要做進一步的了解。 原來這筆交易是類似合建分售，台糖不是拿一筆現金，而是最後會分回房子做銷售，與政府標地的方式不同。當條件...
這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎？ 只要記得未來房價是由（土地成本＋營造成本）x 建商利潤所構成 未來房屋的單坪價＝〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12~14萬的營造成本〕×1.35 利用這個公式，基本上你只要查出這塊地的上限容積率，就可以知道未來可能的房價了，如果你覺得這部影片對你有幫助，歡迎分享幫助更多人！ 推動房價透明化 讓資訊更容易閱讀
2021年12月2日 · 樂居與 永豐大戶DAWHO 合作，推出「買這裡要花多少」房貸試算功能，只要點開建案、社區的頁面，就可以一鍵瀏覽實價登錄、成交價、學區、房貸試算等功能。. 樂居透過數據整合，直接帶入房屋的實價登錄中位數，讓你立刻知道買這個社區大概要準備 ...
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2024年3月27日 · 房貸負擔率公式暗藏玄機. 房貸負擔率創新高、違約率創新低. 房貸負擔率算法不符合現況！ 重新計算七都房貸負擔率. 【買屋觀念】為何房貸負擔率創新高，房貸違約率卻創新低？ Watch on. 全台房貸負擔率42.25%，代表收入有4成拿去付房貸。 甚至台北市、新北市、台中市，這三個縣市房貸負擔超過五成，收入有一半拿去繳房貸。 房貸負擔越來越重，一般來說，貸款違約率應該會升高，但是實際上卻是創歷史新低，聽起來好像不太合理。 房貸負擔率公式暗藏玄機. 房貸負擔率：中位數 住宅價格的貸款月攤還金額 / 中位數 月家戶可支配所得. 分子越大，也就是住宅價格和貸款月攤還額越大，房貸負擔率就會高，呈現正向關係。 分母越大，也就是，月家戶可支配所得越高，房貸負擔率就越小，呈現反向關係。
2021年11月2日 · 買房除了參考實價登錄的資訊以外，很多人也會想瞭解銀行對於這間屋子的價格評估，樂居實驗室現在就幫你達成，開放台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市查詢。 使用樂居實驗室之前，三大重點要留意！ 1.銀行估價目的是做為貸款依據的參考. 為了避免放貸金額超過違約時被處分時價格，讓銀行曝險增加，因此銀行估價是從貸款的角度出發， 結果會相對保守。 2.銀行估價會比實價登錄行情低一些. 根據樂居資料比對，台北、新北、桃園估 價結果較近一年實價登錄交易平均低一些，屬於正常狀況。 3.價格會隨時間做調整. 目前 估價系統每週會進行價格的微調 ，因此不同時間，針對同一戶的估價結果可能有所不同。 你的房子銀行估價值多少？ 樂居實驗室操作很簡單！
消費者需求動向、地價指數、空屋或餘屋、房價所得比、住宅價格指數、建照數量、使照數量、買賣移轉件數、貸款餘額、人口數……等等，都可以下載成EXCEL或線上直接看數字與圖表，非常方便。
2022年7月27日 · 從平時做起累積個人信用. 擔憂房貸貸款不足額怎麼辦？ 先用這項兩個工具！ 一般型房貸vs.理財型房貸的選擇. 聰明貸款 活用資金. 永豐大戶DAWHO輕房貸 帶你活用大資金. 通膨時代來臨，2022年6月臺灣CPI物價指數年增率站上3.59%，創下近年來的新高。 面對大通膨時代，許多過往的消費習慣都會有所改變，資金的運用更為重要。 舉例來說保險日額，10年前的住院實支實付1,000元就足夠，現在則至少2,000元才足夠。 你會發現因為貨幣貶值、物價高漲的關係，10年前的100萬元跟10年後的100萬元，可以買到的東西差很多。
