公同共有土地買賣 相關
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- 其實公同共有土地買賣，只要土地共同擁有的多數人，同意即可成立，不用全部的人達成共識。 而所謂「多數人」在臺灣的土地法 34 之 1 條中也提供了二種的彈性選擇： 第一條彈性選擇：公同共有土地買賣之人與地。 1.土地共同擁有的人過半數＋持有的土地合計過半數，土地買賣即可成立。 第二條彈性選擇：公同共有土地買賣之人的條件。 2.如果土地共同擁有的人其持有的土地超過2/3，不論人數多少，土地買賣就可以成立。
landsale.tw/2020/08/27/「公同共有」土地買賣不煩惱，2-種彈性選擇！土地/
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- 分別共有定義
- 共同共有 = 公同共有？
- 公同共有和分別共有貸款差異
- 公同共有和分別共有的買賣
- 公同共有和分別共有貸款和買賣皆不容易
「公同共有」的定義是：全部所有權人公同持有同等房屋的所有權，不分多少比例。換句話說，就是共有人「共同擁有所有財產」，沒有持分的概念，因此在任何權利行使，都必須經全體共有人同意。在法律上，公同共有的不動產「各共有人權利持分不明」，因此依法不能單獨處分（如買賣、贈與、因貸款而設定抵押權等等行為）。 例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地未辦理分割，那麼 A、B 兩人都會擁有該塊地的全部所有權，此種情況就是「公同共有」，如果要處分該不動產，像是買賣、貸款等等，就會需要 A 和 B 兩人皆同意才可進行。 ※ 台灣不動產會出現「公同共有」的情形，多數是因祖產、祭祀公業或多人公同繼承而產生。
「分別共有」的定義是：所有權人按其應有部分的比例，共同持有同等房屋所有權。簡單來說，就是分別共有人可以「分別持有」所有財產的特定比例，且對共有物的全部，按比例有使用收益的權利。 例如：A 和 B 兩兄弟繼承一塊土地，A、B 兩人各有土地持分 50%，也就是各持有一半的土地所有權，A 和 B 可以就自己的土地持份進行買賣或設定抵押權貸款，不用經過分別共有人同意，如果該塊土地有出租給第三人，租金收入需要按照土地持分分帳，也就是一人一半。 ※ 台灣的不動產會出現「分別共有」的情形，多數是因贈與、夫妻共同購買或合夥投資而產生的。
相信很多人也會看過「共同共有」這個名詞，不過，在法律用語中並沒有「共同共有」這個說法，「共同共有」有可能是指公同共有，也可能是人們並不清楚不動產共有的種類有「公同共有」和「分別共有」2 種，單純用「共同共有」來表達多人共有一個不動產產權，因為，即使是分別共有，本質上還是「多人共同共有一物」，只是多了明確的產權比例。 想知道自己共同共有的不動產，到底是「分別共有」，還是「公同共有」，可以從不動產權狀來看，詳情可參閱下圖。 綜合以上資訊可以發現，「公同共有」的不動產，其實是「產權不清」，持有人沒有明確的「持分比例」，所以未經全體公同共有人同意，無法自由處分不動產；相較之下，「分別共有」的不動產具有明確的「持分比例」，所以分別共有人可以自行處分自己不動產的持份。
公同共有貸款
若要用公同共有的不動產進行貸款，無論是銀行或是民間貸款，都會要求要「全體公同共有人」都同意才可以辦理。舉例來說，A 和 B 兩兄弟，繼承了母親留下來的房子，並以「公同共有」持有，A 因為有資金需求，想要用繼承的房屋抵押向銀行或民間貸款借錢，那麼 A 需要得到 B 的同意才可以辦理。
分別共有貸款
若要用分別共有的不動產進行貸款，銀行(金融機構) 會要求該不動產的所有共有人都同意，才可以辦理；民間貸款則可以用個人持有的部份單獨申辦。舉例來說，夫妻分別共有一間房子，丈夫因為有資金需求而用房子抵押貸款，丈夫不需要得到妻子的同意，就可以拿自己房子的持份去申請貸款。
公同共有和分別共有貸款優缺點
以下為公同共有和分別共有貸款，透過銀行和民間借款機構申辦的優缺點比較表： 不過，對於銀行而言，承作產權不完整的房屋抵押貸款風險極高，所以，無論不動產是「分別共有」還是「公同共有」，即使房屋所有權持份高，銀行還是會婉拒提供貸款，民眾如果想要拿產權共有的不動產做抵押品來申辦貸款，最終僅能找高利率的民間借款機構。 更多關於不動產共有的貸款資訊，請參閱：房屋共同持有貸款：成數、優缺點及申辦流程懶人包！
公同共有不動產無法單獨買賣
前面提過，公同共有的不動產屬於產權不清，公同共有的不動產要買賣，無法單獨辦理，而相關規範，需參考《土地法》第 34-1 條第一項： 簡單來說，公同共有不動產買賣要進行，有下列 2 種方式： 1. 過半數的共有人同意 + 同意人持有的土地合計過半數 2. 共同有人持有的比例超過 2/3，可不論人數多少 舉例來說，A, B, C, D, E 五個人共有一塊土地，當要買賣這塊地時，如果 A, B, C 三人同意，且這三人擁有土地的持份比例加總超過 50%，土地買賣就可以成立；或者，A 持有超過 2/3 的土地持分，那麼即使 B, C, D, E 不同意，土地買賣還是可以成立。 不過實務上，公同共有不動產的買賣在未經全體同意下不太會進行，因為不動產在公同共有的情況下，產權無法過戶，需要先經過分割共有物訴訟，轉為分別共有後才能過戶，過程相當曠日廢時。 ※ 市場上僅有極少數的代書，願意處理公同共有這類，產權不完整的不動產買賣。
分別共有不動產可以單獨買賣
分別共有不動產所有權人，可以就自己的持分單獨買賣，只不過，共有不動產產權不單純，除非不動產本身條件相當好、有潛力，多數人並不會想要購買共有不動產。而且，即使找到有意願承購的買家，價格也會比產權完整的不動產還低，一般約是市價的 7 折，如果想要買賣價格更高， 公同共有和分別共有不動產在買賣前，都會牽涉到《土地法》第 34-1 條第四項所規定的「優先購買權」，詳細資訊於下面繼續介紹。
共有不動產買賣時的優先購買權
為了讓不動產的產權能夠越單純，使其達到最高使用效益，《土地法》第 34-1 條第四項明訂了共有人若要出售不動產，其他共有人可「優先購買」，按照法律的規定，共有人在出售共有不動產的持分時，應該要先以書面通知其他共有人，如果沒有通知其他共有人就進行買賣，共有人有權用相同的價格優先買下該不動產。 關於更多優先購買權的相關介紹，請看：優先購買權通知與否很重要，重則需損害賠償責任
從本文的公同共有和分別共有的定義中可發現，公同共有因為產權不清，不管是要貸款還是買賣，都會需要經過全體共有人同意，不能單獨處分不動產，相當麻煩；而分別共有有明確的持份，所有權人可以就自己的持份單獨處分，也就是可以自由辦理抵押貸款或買賣，但若是要向銀行貸款仍有難度，多半僅能找民間借款機構申請貸款，利率很高並不划算。 想要買賣公同共有或分別共有的不動產，除了買家難尋外，其他共有人有優先購買權這點也要特別注意，買賣共有不動產前，不要忘記要先用書面通知其他共有人，確定共有人中沒有人有承購的意願，買賣才能進行。 只能說，共同共有一物，要做很多事情都很不方便，建議大家未來如果繼承或買房時，除非有特殊考量，應盡量避免共同共有不動產，否則未來若有資金需求，無論要買賣還是要貸款都會困難重重呢！ 如果想知道更多...
公同共有買賣 是指公同共有人將其公同共有物之應有部分出賣予他人之行為。 公同共有買賣 之程序及注意事項如下： 一、公同共有買賣之程序. 協議出售： 公同共有人間應先達成出售共有的協議，並議定出售價格、付款方式、交屋日期等事項。 此協議應以書面形式訂立，並由全體公同共有物簽署。 通知其他公同共有人： 出售協議達成後，出售方應將出售事項通知其他公同共有人，使其他公同共有人有優先購買權。 優先購買權： 其他公同共有人在收到出售通知後，有優先購買權。 優先購買權應在收到出售通知後一定期間內行使，否則視為放棄優先購買權。 買賣合約： 出售協議達成並經其他公同共有人放棄優先購買權後，出售方與買受人應訂立買賣合約。 買賣合約應載明買賣標的、價格、付款方式、交屋日期等事項。
公同共有的情況下，沒有每個人的土地占比，因此也無法直接做持分地買賣，若您是公同共有不動產的持有者，請記得您的不動產需要經過分割所有權後，才能進入持分地買賣的程序喔！ 反之分別共有已經把持有人的比例分好，無論是土地或房屋都可以單獨出售自己擁有的部分， 在出售持分土地時，只要有持分人不同意出售，就要依土地法規定，讓其他土地持分人有優先購買權 ；但若出售的持分共有人數量、權利超過一半，買賣就依然可以進行。 共有土地買賣眉角多 ，那是因為持分地涵括了公同共有以及分別共有這兩種，若這塊土地屬於公同共有，則無法直接進行買賣，因為無法直接評估每個持分人所持有的產權比例； 當此塊土地為分別共有，則可以單獨出售自己所持有的比例進行分別共有土地買賣 。 持分土地買賣流程如何進行？
公同共有房屋涉及多人共同 持分 ，在買賣交易中，有幾個重要的事項需要留意，以保障自身權益： 共有人同意： 所有人必須同意出售房屋，任何共有人反對都可能導致交易無法進行。 價格協商： 應協調所有共有人，就房屋價格達成共識，避免日後糾紛。 出賣分配： 賣得價款須依持分比例分配給各 共有人 ，釐清各自應得金額。 優先承購權： 其他共 有權 人享有優先承購權，若有共有人要出售持分，須先告知其他共有人，以免權益受損。 此外，在簽訂買賣契約前，應審慎確認契約條款，包括 出賣人 資格、房屋現況、價金給付方式、交屋時間等，並請專業房地產律師協助審閱契約，保障自身權益。 公同共有與分別共有 #財產 #不動產 #共有. Watch on. 公同共有的房子買賣程序.
2023年10月23日 · 公同共有是什麽？ 「 公同共有 」代表這一共有物的所有權「並未按照比例」進行劃分，且不存在像分別共有中每個所有權人擁有不同比例不動產的概念。 最常見的公同共有不動產情形就是「遺產繼承」了時，在分配完遺產前，各個繼承人之間並不存在所有權比例劃分的概念，因此遺產便是處於公同共有的狀態。 💡 延伸閱讀＞＞＞ 遺產稅｜遺產稅免稅額是什麼？ 遺產稅扣除額差在哪？ 遺產稅申報流程？ 遺產稅計算！ 分別共有是什麽？ 「 分別共有 」代表這一共有物的所有權是「按照一定比例」進行劃分的。 譬如 A 持有 40% 、 B 持有 30% 、 C 持有 10% 、 D 持有 20% ，即四人各自擁有不同比例的不動產持分、也有著不同的權利範圍。
2021年3月9日 · 2021-03-09. 民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。 」繼承人申報遺產稅完畢後，即可就不動產辦理繼承登記，但仔細一看，所有權顯示的方式是「公同共有」。 但在公同共有的狀態下，繼承人是不能處分其潛在應有部分的，所以假如想要出賣或轉讓繼承而來的公同共有土地的話，勢必需要終止公同共有的關係、轉為分別共有才行。 繼承人協議為分別共有的登記. 遺產可由繼承人達成協議，共同向地政事務所為分別共有的登記，但「協議」就是所有繼承人之間的契約，契約要成立，就必需「全部」繼承人都出面且達成共識才行。 所以當公同共有人越多時，要達成協議分割就會越困難，這時就需要透過法院裁判了。 其中一名繼承人向法院起訴，由法院判決轉為分別共有.
