日本置產經驗 相關
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2022年12月21日 · 擁有豐富帶看日本房地產投資經驗的他表示，每次在信義房屋舉辦的日本房地產說明會上，他都經常「勸退」客戶不要輕易下手，雖然相較於其他市場，日本的投資風險確實較低，但根據他近年看過上百位客戶成交案例的經驗，「國人往往還是很容易誤觸一些雷區。 他分析，台灣客戶對日本有個最致命的雷區，「或許是覺得房價便宜，加上對當地場景的浪漫想像，總之，台灣想買沖繩、靜岡、北海道地區房地產的客戶多得不勝枚舉。 近幾年日幣不斷貶值，讓有興趣在日本買房的人認為是大好機會，掀起一波投資熱潮。 （圖／達志） 評估房產 得用「當地人思惟」 他曾遇過客戶因為喜歡在北海道滑雪，就想在雪場旁買房子，「但實際上每年只住2周左右。 」聽完這類客戶的說法，他總是直白勸對方要考慮實際使用效率，「還是以住旅館較為適當。
- 表面利回り(表面報酬率)、実質利回り(實質報酬率)有何不同?
- 管理費、修繕積立金的金額不可不看
- 日本標示的面積為專有面積，不包含公設
- 交易手續費 3%+6萬日幣是可以交涉的嗎?
- 找連鎖房仲比較好嗎?
- 房價可以殺價嗎?
- 你買(租)的房子是新耐震基準還是舊耐震基準?
- 你買(租)的房子地盤穩固嗎?
- 買(租)的這房子會不會是凶宅?
- 讓渡所得稅(資本利得稅)不能不考慮
常會看到物件的傳單上，標榜著高達6-7%的年報酬率。先別高興得太早，要看清楚到底是表面利回り(表面報酬率)，還是実質利回り(實質報酬率)。 表面報酬率簡單來說就是，每年的房租除以物件的價格所得到的報酬率，但實際上作為房東每年都有必須付出的費用，包括了每個月要繳交的管理費、修繕積立金(見下一點)、固定資產稅以及各種雜支，因此扣除這些費用後拿到的才是真實的租金收入。 而當初買入物件時也付出了手續費以及各種繳納給政府的費用等，也必須計入物件的成本才是真實的購入成本。使用真實的租金收入除以真實的購入成本所得到的才是實質報酬率。 而表面報酬率與實質報酬率差別多大呢?因為各個物件的管理費、稅金等都不盡相同，因此無法一概而論，但兩者大致差別1%到1.5%，也就是說如果傳單上寫的表面報酬率是6%，則實際上的...
管理費的意思相信大家都了解，但修繕積立金則因為台灣沒有這樣的制度，所以大家較為陌生。 修繕積立金簡單說就是住戶平時(每個月)出一筆錢，等房子要大修或小修時，就會從這筆錢裡面掏出，這也是為什麼日本就算三四十年的老房子，看起來也維護的非常好的原因。值得注意的是，每個月需繳交的修繕積立金並非一直不變，等房齡越高時，可想而知需要維護的地方將會變多，也因此費用會越來越高。 例如上述物件價格雖然是4180萬，但每月管理費12,360日幣，修繕積立金更高達19,040日幣，兩者相加每個月必須付出31,400日幣的費用!!另外也建議向房仲詢問目前整棟大樓的積立金金額處於甚麼水位。曾經看過一棟大樓的積立金幾乎已經等於零，這情況下如果大樓需要做工事或維修，則可能會被要求付出一筆臨時的積立金支出，因此不可不慎。
許多人看到日本房屋售價時，很本能的將平方米換算成坪，接著就直接用售價除以坪數得出每坪售價，以此與台灣的房價做比較。但事實上這個做法忽略了一個很重要的因素，就是日本的面積指的是”專有面積”，也就是不包括陽台、停車位、大廳等公設的面積。 換句話說，以台灣普遍公設比在30%左右來計算，如果要買每坪單價相同，室內面積30坪的房子，台灣必須比日本多付出三到四成的金額才能買到室內使用面積相同的房子。
在日本買房賣房，需要交給房仲多少手續費呢?這分成新屋(預售屋)和中古的兩種。買進新屋(預售屋)時並不需要手續費，但買賣中古屋時，買賣雙方皆須付房仲一筆交易手續費。這筆費用許多房仲會告訴你，政府的規定是成交價格的3%+6萬，換句話說買進5000萬的房子，手續費就是5000萬*3%+6萬=156萬。 既然說是規定，所以是變動不了的囉？實際上所謂的規定是規定一個”上限”，並非規定手續費不能變動。以小編的經驗來說，因為有熟識的房仲，因此在自己或介紹的朋友購屋時，通常會給予一定折扣的優惠。 雖然以比率來說並不大，但因為是數千萬甚至上億的物件，因此也至少可省下數十萬甚至百萬的手續費，影響其實不小(想想省個數十萬日幣的話，夠你玩幾趟日本了)。但通常大型連鎖房仲仲介費都非常強硬，除非你是買賣動輒上億的大戶，...
許多台灣人買房時，第一反應就是找大型的連鎖房仲，認為比較能信賴且可選擇物件較多。但小編跟周邊親友在日本買房時，都是找熟識的小型房仲，理由有幾個: 1. 如同上面所說，大型連鎖房仲的仲介費幾乎都無法談到任何優惠，一個是大型房仲的客源較多，對於金額較小的小型客戶提出的額外要求通常不會答應。另一個則是大型房仲為維持品牌形象所要付出的成本也較高，例如店鋪的硬體、地點、形象廣告成本等等，而羊毛出在羊身上，自然也對仲介費用斤斤計較。 2. 大型房仲的服務未必較佳。雖然大型房仲的業務員都有受過一定的訓練，在態度上看起來可能更有禮貌，但因為客源較多，為照顧好大客戶而厚此薄彼小客人其實並不少見。小編還曾看過某大型房仲連鎖的業務告訴客人(就是小編的朋友)，他不服務購買金額五千萬日幣以下的客人。 3. 日本政府規...
以我的經驗來說，答案是可以，但通常只能砍個零頭，譬如3180萬可以交涉成3100萬或者3050萬。日本在賣屋時，不像台灣的屋主可能會預留殺價空間在售價上，日本屋主通常出價不會偏離行情太多，因此殺價空間也不會很大。 要注意的是，能不能殺價其實也跟物件的熱門程度，以及屋主急不急於脫手有關。一部分的熱門物件因為想買的人多，價位上幾乎沒有討論餘地，甚至有些屋主聽到你要殺價，就會馬上說不賣了。因此要殺價前，最好跟能信任的房仲先討論一下，讓他先去探個口風試試有多少空間，千萬不要將台灣的殺價法整套搬到日本，不僅買不到物件，也會讓房仲認為你是奧客而不願意幫你。
日本是個多地震的國家，因此房子耐不耐震非常重要。日本的耐震基準法規在1981年時做過一次修正，房子在1981年6月1日之後拿到建築確認申請許可的，被視為符合新耐震基準，在這之前的則是舊耐震基準(1950年時制定的法律)。兩者的差異簡單來說，新耐震基準的房子必須能夠承受7級的地震而不倒塌(仍可能會有部分損壞)，而舊耐震基準只規定到5級地震。 雖然舊耐震基準只規定到能承受5級地震，但不代表6級或7級地震房屋就會倒塌。只是為了居住的安心，以及兩者的市場價值相差甚大，因此在選擇物件時，也需將此因素考量進去。
如果房子所在地的地盤不穩固，甚至更嚴重的出現像東日本大地震時，千葉縣一部分地區出現地盤液狀化的現象，那麼房子本身建的再堅固也沒有用，因此事前調查地盤穩不穩固非常重要。拜網路發達之賜，現在上網就有許多可以查詢地盤資訊的網站。 在這裡推薦地盤サポートマップ這個網站，只要輸入地址，就會出現各式資訊，包括地震時容易受影響的程度、是否有土壤液狀化的危險性、是否可能遭受土石流災害等等。
偶爾會看到一些物件的價格，明顯較同一區的行情低個兩三成以上，這時候先別高興得太早，因為這很可能是“告知事項あり”的物件。所謂的告知事項，是指這物件會讓人產生”心理上的瑕疵”，也就是入住會覺得心理上不舒服，譬如曾經發生過自殺事件、凶殺案，或者周邊有暴力團的據點等等。 雖然日本宅建法規有規定房子有告知事項時，房仲有義務向客戶說明，但也不排除有不肖業者刻意隱瞞，或欺負外國人以語言溝通不良當藉口而不說。當然這時候一個可以信任的房仲就非常重要。另一個自救辦法是上大島てる查詢。只要輸入物件地址，就可以看到該物件及其周邊是不是有發生過事故，是個很好的參考。
許多人投資房產的目的並非賺取租金收入，而是希望在未來以更高的價格賣出，賺取資本利得。但這在日本並不是一件容易的事。第一個原因是日本較少以炒作為目的的房產投資，因此上漲的幅度也較緩和，而炒作目的的投資較少的原因與第二個理由，也就是資本利得稅非常高有關，導致短期炒作很難賺到大錢。 如果買房後在五年內賣出，則資本利得部分必須繳交所得稅30%，住民稅9%，持有五年之後賣出，則所得稅降為15%，住民稅5%(若非日本居住則不必繳交住民稅)。可看出高額的稅款極大部分抑制了短線炒作的獲利空間。 日本買房賣房時的相關稅金，請參考⇒⇒ 日本不動產投資的相關稅金有哪些？按買房賣房時期解說稅金種類、稅率及節稅措施
2022年3月21日 · 因為在 日本買房 房市較穩定，比起台灣的高房價更加親民，近年不少人考慮在日本置產。之前「樂吃購！日本」介紹了〈日本購屋必知10件事Q＆A〉與〈日本買房優缺點〉，這次直接採訪東京買房的 台灣人，分享 購屋經驗心得，日本買房的優點與注意事項就看
故事案例一： 李先生在日本工作多年，認為這個國家的房地產市場很穩定，於是他決定在大阪置產一棟別墅。 當他與房產經紀人簽下協議書，準備付款時，他發現了一些問題。 首先，他的物件位於一個不接道的位置，這意味著物件的價值不會增長。 其次，他發現他買的不是永久土地所有權，而是租賃權，因此未來可能會面臨土地所有權問題。 故事案例二： 王小姐在日本遇到生命中最重要的人-山田先生，他們結婚沒多久，決定在東京找到了一間看似很棒的公寓，並與房地產代理商簽下購買協議書，但當他們開始入住後，才發現房屋的狀況比她想像的糟糕得多。 屋子的天花板漏水、地板斷裂，甚至網路連線也有問題，讓他們的生活品質受到了極大的影響。 他們很後悔當初沒有更加謹慎地考慮房屋的狀況和地理位置，這讓他們付出了慘痛的代價。
在日本買房正成為台灣人海外置產的熱門選擇。如果您有意在日本購置房產，這份指南將帶您了解在日本買房的五個步驟，從一開始的市場調查和物件挑選，到最後的貸款申請和過戶手續，本指南將為您提供全面性且實用的見解。
2017年9月22日 · 吳淡如385萬新宿買到房》日本置產大賺的光鮮亮麗背後，你不知道的六件事. 早前看見日本房產投資達人上一個電視節目，在節目上一面倒唱好日本房產投資。. 當時他提出了好幾個因素，全都是有利日本房市的。. 認為只要做足功課，懂得選擇好地段，差不多必 ...
2020年11月15日 · 日本房價較台灣低，讓許多人動了「在日本置產投資」念頭。 但台日文化大不同，購屋有哪些細節需注意呢？ 「樂吃購！ 日本」記者為大家整理出日本購屋常見 10 大重點，如果想知道更多相關知識，一定要報名 東京、大阪置產座談會 ！ 圖片來源： 信義房屋不動産株式會社. 日本東京三房一廳不用千萬台幣，有多划算超值？ 以 東京 為例，看似遙不可及其實比想像中便宜！ 記者實際上 日本知名租屋買房網站 HOME'S 搜尋，台幣 990 萬（約 3,600 萬日圓）的確能夠在東京買到全新三房一廳物件，交通也十分方便，搭電車不用 20 分鐘即可抵達東京環狀線「山手線」。 是不是很心動呢？ 圖片來源： 圖片來源： HOME'S. 圖片來源：HOME'S. 赴日購屋 10 大需知 Q＆A！
