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裝潢費用可以扣抵、抵稅
- 裝潢費用可以扣抵、抵稅 根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 13 條，房屋裝潢費用若能「增加房屋價值或效能」且為「非兩年內耗盡的增設、改良或修繕費」，則可作為成本來抵扣所得稅。 只要可以提出證明文件，就 可以作為成本抵稅 。
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2024年5月2日 · 裝潢費用可以扣抵、抵稅. 根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第 13 條，房屋裝潢費用若能「增加房屋價值或效能」且為「非兩年內耗盡的增設、改良或修繕費」，則可作為成本來抵扣所得稅。 只要可以提出證明文件，就 可以作為成本抵稅 。 房地合一課稅所得的計算方式. 有關房地合一稅的課稅稅基 (課稅所得) 計算公式參考如下： 房地合一稅課稅稅基 = 賣房的收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額. 想了解更多關於房地合一稅的免稅優惠及條件，請參考這篇文章。 延伸閱讀： 賣房房地合一稅免稅優惠，相關條件和分別適用規定看這裡. 房地合一稅裝潢費發票的開立方法. 開立房地合一稅的裝潢費發票時，發票品名應明確指出為 「固定」、「不可移動」 的裝潢項目，如木作、水電工程等。
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- 為什麼裝潢費可抵房屋合一稅
- 裝潢費抵扣有何限制
- 開發票與不開發票的差異
- 漏開發票/開立不實發票的風險
- 總結
- 延伸閱讀
- 參考資料
雖然開發票是國民應盡的義務，但大部份人會拿發票的更大誘因，主要是因為裝潢費有機會扣抵房地合一稅。 所以，我們先來聊聊房地合一稅是如何計算它的課稅所得 (又稱課稅基礎，簡稱稅基)： 房地合一稅基 = 賣價 – 成本– (移轉)費用 – 土地漲價總數額 其中的「成本」，包含了以下3種： 1. 房屋土地取得成本 譬如：買入或繼承房屋、土地 2. 取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用 舉例： (1) 契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費、規費、增置/改良/修繕費 (2) 移轉登記完成前向金融機構借款的利息 (3) 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 資料來源：財政部 3. 地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用 大部分人不太會用到這個項目，可先...
那麼…是不是所有的裝潢費都可以認列呢？ 當然不是！否則每個人只要在裝潢費灌水，都不用繳房地合一稅了！ 因為稅法及作業要點沒有明確定義，所以坊間通常這樣認定： 可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。 這樣的認定方式，主要是根據「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」來判斷，所以可不可以認列的裝潢項目舉例如下： ● 可認列：泥作工程、水電管線、衛浴設備 (洗手台/馬桶/浴缸) 等 ● 不可認列：冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等 換句話說，不是所有的裝潢費都能拿來扣抵，只有可認列的項目才能用來扣抵房地合一稅。 補充說明： 坊間有人會專門教一些開發票的技巧，譬如：木地板裝修在發票上可以開「地板裝修」、如果是裝系統櫃可以開「固定式衣櫃」。 但要注意，這只是強調...
#無發票或估價單，就不能認列成本
若裝潢時沒有索取發票，可以使用估價單，若連估價單都沒有，就無法認列為房地合一稅的「成本」。 網路上有些人會說可以併入房地合一稅的「費用」，與其他「未提示證明文件」一起合併計算3%，而且最高認列上限只有30萬元。 但移轉費用就是賣出房子的必要費用，所以購屋時的裝潢無法列入費用。 那麼，賣出房子時再特別去裝潢，可認列嗎？ 原則上是不行，但不同的承辦有可能見解不一樣，若有這方面的疑惑，請自行洽詢稅務機關囉！ 補充說明： 經過實測後，由於每個稅務機關的承辦看法可能不太一樣，所以實際得到的回覆，有可能會有些差異。 若使用估價單來認列成本，國稅局有可能會再反向找業者追稅。
#賣出時間點有不同稅率
根據房地合一稅2.0的條件，不同時間點賣出房子會課不同的稅率： ● 2年內：扣45%稅 ● 超過2年未滿5年：扣35%稅 ● 超過5年未滿10年：扣20%税 ● 超過10年賣房：扣15%稅 如果未來賣掉房子，就必須扣 15 ~ 45% 不等的稅，其實也是不小的費用。 這也是為什麼很多人得知裝潢費可以扣抵房地合一稅的成本時，會思考裝潢費是否需要開發票的原因。 那我們不妨思考以下兩種情況： 1. 如果裝潢費總共100萬元，且全部可認列成本，當你超過10年才轉手… 沒開發票：省下發票費5萬元，但需課房地合一稅15萬元（倒賠10萬元） 開發票：增加5萬元發票費，但省下15萬元房地合一稅（省下10萬元） 2. 同樣的情況，假設你超過5年、未滿10年就轉手… 沒開發票：省下發票費5萬元，但需課房地合一稅20萬元（倒賠15萬元） 開發票：增加5萬元發票費，但省下15萬元房地合一稅（省下10萬元） 換句話說，在你沒有其他免稅額的情況下，你持有的房地時間愈短，你沒開發票的損失就愈大！
#6年以上房地合一自用住宅免稅額400萬
開發票之前，還有一件事要注意： 政府為了鼓勵長期持有，自住持有並設籍滿6年，稅率可降低為10%，課稅所得400萬元以下免稅。 房地合一「自住房地租稅優惠」詳細條件如下： (一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。 (二) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 (三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。 所以，除了要考量裝潢費是否能夠被認列之外，假如你是長期自住至少6年，其實你還需要評估的是： 1. 未來賣出時，扣除成本、費用、土地漲價總數額後，課稅所得是否有可能超過免稅額400萬元？(這個我無法幫你解答，只能自行猜測了….) 2. 如果會超過，那麼會超過多少？(超過部份，以10%課稅，所以可以計算一下金額) 舉例：假設買進1000萬元，超過十年後賣出，售價是1600萬元，扣除費用 (未開裝潢費發票100萬元) 與成本共50萬元後，課稅所得是550萬元。 那麼… 未開發票要繳的稅：(550萬元 – 免稅額400萬元) x 10% = 15萬元 開發票後要繳的稅：(550萬元 – 裝潢費100萬元 – 免稅額400...
#漏開發票的風險
依照規定，大部分裝潢業者都應該主動開立發票給消費者，但很多業者會假藉「開發票，就要多付5%營業稅」的名義，引導消費者放棄索取發票，或是因為消費者未主動索取，而故意漏開發票。 這種逃漏稅行為一旦被查獲，除了補徵所漏稅款外，還會被處以罰鍰。 所以，如果你當下沒開發票，未來要再請業者補開，業者反而會面臨逃漏稅的問題，更何況多年後業者是否還存在也是未知。 雖然不開發票的話，政府罰的是業者，但納稅是國民應盡的義務，身為守法的好公民，理論上不應該幫這些業者逃漏稅。 補充說明： 平均每月銷售額未達20萬元，經稽徵機關核定才能免用統一發票，但大部份裝潢公司應該都不適用此標準。
#開立不實裝潢發票的風險
若為了故意墊高裝潢費，聯合廠商開立不實裝潢發票，這等同幫助他人逃漏稅的犯罪行為，依台財稅第780195193號函，應視情節依刑法偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法第41條或43條規定辦理。 所以，如果你無法確定未來是否符合「房地合一400萬免稅額條件」，或者是否漲幅會超過400萬元，最保守也最符合國民義務的做法，還是請業者開發票。 更重要的是，開發票必須要誠實，否則有可能不小心觸法。 補充說明： 未來移轉房屋時，需要提供的裝潢相關單據，包括：統一發票或收據、工程估價單、付款明細等。
許多裝潢業者會把5%營業稅轉嫁給消費者，所以消費者可能會面臨是否要開發票的難題。 雖然我們都知道繳稅是國民應盡的任務，但事關自己的荷包，很多人還是會希望知道哪一種方式比較有利。 除了道德觀之外，該怎麼用理性的角度來做評估呢？ 不妨思考以下3個條件： (1)哪些裝潢可認列為扣抵項目，預估認列金額又是多少？ (2)未來賣房時，是否符合房地合一自住房地租稅優惠 (稅率10%+免稅額400萬元)？預估漲幅多少？ (3)若未符合免稅額條件，適用房地合一稅的哪一個稅率？ 若無法確定未來是否符合自住房地租稅優惠，也很難預估漲幅，最保守的做法還是請業者開發票，但千萬避免聯合業者開立不實發票囉！ 後記： 納稅是國民應盡的義務，但大部分業者都會透過5%營業稅引導消費者不開發票，有些民眾也為了省錢，決定不開發票。...
2024年1月30日 · 房地合一稅的相關條文沒有明定裝潢費用可以抵稅，但於 房地合一稅作業要點 第13點有規定：「取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」得包含在成本中減除，而「增置、改良或修繕費用」中並沒有明確定義是否包含裝修費，因此需要由稅徵單位來認定是否可抵扣房地合一稅。 裝潢工程所需的費用並沒有明確規定可以抵稅。 裝潢費抵稅有哪些限制？ 由於房地合一稅作業要點中沒有明確記載裝潢費用是否能抵稅，稅務稽徵機關主要以作業要點第13點記載的「非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」判定此裝潢項目所需的費用是否可以認列於抵稅項目中，以下整理原則上可被認列與不可認列的裝潢項目供您參考： 該準備哪些文件才能讓裝潢費可以抵稅？
哪些裝潢費用可以抵稅？ 泥作：磁磚、貼紙、油漆等. 木作：門窗、衣櫃、廚櫃等. 水電：管線、電路、插座等. 牆面或隔間牆變更. 天花板或地板重作. 防水工程. 哪些裝潢費用不能抵稅？ 家具、家飾. 窗簾、生活電器. 系統家具櫥櫃. 沒有證明文件怎麼辦？ 如果裝潢施工的發票單據不見了，或是購買附贈裝潢的房屋時，建商沒有另外提供裝潢費用單據，在沒有明確支出的情況下，還是有機會以售屋總價的3%來提列費用，最高則以30萬元為限。 除了裝潢修繕費用之外，以下費用也可以抵稅： 仲介服務費. 契稅. 代書費. 清潔費. 搬運費. 掌握稅務知識，才能保障自己的權益！ 房地合一稅計算＆重點整理.
雖然法規尚未明確記載，裝潢是否可以抵稅項目，但根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，費用的扣除須符合「非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費用」這項規定。 換句話說，裝潢要作為房地合一稅可扣抵項目，必須是「固定」且「不可移動」的，也就意味著並非所有的裝潢工程都能被列為抵稅項目！ 因此，在裝潢時務必向廠商索取發票或收據，以保留相關證明文件。 未來在出售房屋時，將相關收據證明提交至稅務機關後，就有機會減少繳納房地合一稅的金額。 裝潢發票不見了怎麼辦？ 根據房地合一稅作業要點第 26 點規定：「費用無查得資料者，按成交價額百分之三計算，並以新臺幣三十萬元為限。 」 如果裝潢施工的發票單據遺失，缺乏明確支出證明的情況下，仍有機會以售屋總價的 3% 來提列費用，最高限額為 30 萬元。
2024年3月4日 · 惠譽會計師事務所主持會計師艾蜜莉（鄭惠方）提醒，裝潢公司本應開發票，而且屋主將來賣房申報房地合一稅時，裝潢可以做為成本抵稅，但要注意的是，不是所有品項都可以認列，且相關發票、估價單以及契約都要保存下來，以便未來賣房時的舉證。 出售房屋房地合一稅可減除成本及費用....
