購買農業區「建」地目土地,需要注意什麼? 相關
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- 進行 特定農業區買賣時，要注意 有以下幾項限制： 在特定農業區的土地使用上，無法興建「集村農舍」。 養殖設施也有所限制。 若農地上有農舍，必須連同農舍一起購買。 農業區買賣特定農業區有受限制，不能轉做其他特定事業之用。 買賣對象條件，比照一般農地買賣，只要年滿20歲的本國國民即可買賣。
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都市計畫農建地是什麼?
2023年6月12日 · Q1：都市計畫農業區建地的地目，是農地還是建地？ 依照法規，都市計畫編定為農業區，且土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地，一般稱為農建地，是屬於農業區內的建地，可以在相關規範下蓋房子。 Q2：都市計畫農業區建蔽率是什麼？
- 農建地是什麼？都市計畫內農業區建地的意思為何？
- 都市計畫內農建地可以蓋房子嗎？容許使用項目有哪些？
- 農建地建蔽率、容積率法規限制
- 農建地買賣陷阱哪些要注意？
- 農建地缺點、價格，農建地貸款好過嗎？
- 農建地貸款成數、利率多少？
- 用農建地辦銀行土地貸款好過嗎？
- 農建地貸款流程:6個步驟完成申辦
- 農建地q&A
「農建地」指的是「都市計畫內農業區建地」的意思。農建地不是法規上的正式名稱，而是一種俗稱或專有名詞，也是在不動產業界常聽到的口語說法，用來代表「都市計畫區」的農業區，在還沒被劃分為都市計畫區以前，就已經蓋有房子，且地目分類為「建」的土地。 延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思> 台灣的「都市計畫」是根據《都市計畫法》這項法律來制訂，地方政府會根據城市的發展需要，把特定地區規畫進「都市計畫」範圍之內，按照不同需要，為不同土地設定不同用途。 其中，「農建地」指的就是一塊土地上面已經蓋了房子，且原先不在都市計畫之中，但後來發布的都市計畫，把該塊土地劃分進都市計畫中的「農業區」。 但因為該塊土地上早就已經蓋好房子，所以在代表「土地使用類別」的 21 種地目分類中，早就屬於「建」地目，也...
都市計畫內農業區建地可以蓋房子嗎？答案是可以的！ 因為農建地是為了保障在都市計畫前已編定為「建」地目的農業區土地，讓土地所有權人能依法申請建築使用的權益，容許使用項目還包含可蓋 4 層以下的一般住宅、進行房屋修建、改建、增建、拆除後重建等。 此外，該塊土地可以自由買賣，沒有農民身份的人也可以購買。
「農建地」因為在都市計劃發佈之前就已經是「建」地目，蓋了住宅，所以雖然後來被都市計劃訂為農業區，這塊地仍然可以蓋「住宅」。 雖然位於都市計畫農業區內的農建地可合法興建住宅，但其興建法規與建蔽率都須符合《都市計畫法臺灣省施行細則第30條》規定，有以下幾項限制，包括： 1. 建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限。 2. 建蔽率不得大於60％。 3. 容積率不得大於180％。 4. 第一層可以開小型商店及飲食店，但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定（不能開工廠、雞豬舍，也不能開汽車旅館）。 所以，我們可以知道，「農建地」的意思，就是在都市計劃發佈前，地目原本就是「建」地目，才能算是農建地，能夠蓋四層以下的一般住宅。
農建地可以合法蓋住宅，但要注意，只有在都市計畫前變更土地地目為「建」種類的農業區土地，才屬於農建地。 因此，如果您有一筆農業區土地，或是準備進行農業區土地的買賣交易，且未來希望在該土地上興建一般住宅，這時，請先確認其土地登記簿謄本上的「建」地目登記或變更日期！ 如果它的登記或變更日期在該區都市計畫發布之前，那就是農建地，可以蓋住宅；但如果是在都市計畫發布後，才申請變更地目，那該塊土地就只能算是農地，無法蓋住宅，只能蓋「農舍」，且 5 年後才可移轉自由買賣，提醒投資人應多加留意，才不會落入買賣陷阱與糾紛。 延伸閱讀: 1. <用土地貸款有什麼眉角?銀行及民間怎樣貸最划算?持分土地可以申貸嗎?> 2. <農地貸款流程為何?農地持分貸款也可以辦嗎?農地貸款利率試算月付金額>
如果想用農建地辦理土地貸款，鑑價的時候，該塊土地應該要算農地還是建地呢？ 嚴格來說，農建地雖然在土地登記簿謄本上的地目欄是「建」，屬於建築用地，可以蓋一般住宅，但是，在都市計劃的使用分區中，農建地還是屬於「農業區」，相對於住宅區、商業區、工業區等其他土地使用分區，在開發上受到較多限制。 此外，農建地通常位於都市外圍，大多缺少整體規劃，常發生有些土地沒有連接在建築線上（離道路邊界很遠），或是中間隔著別人的農地或道路用地，又或者是沒有連外道路可以進出通行的「袋地」。 在這些情況下，與住宅區、商業區、工業區等建地相比，農建地的價值就會比較低，辦理土地貸款時，鑑價可能會受影響，但實際情況還是要依個案狀況才能得知。
農建地土地貸款的可貸成數會依照農建地鑑價金額為主，通常落在 5 至 7 成；貸款利率則多半落在 2% 至 6% 之間。 不過，確切核貸成數與利率會依個人或公司條件有所不同，銀行也有土地貸款核貸與否之權利。
用農建地申辦銀行土地貸款，通過與否主要與借貸者本人的信用評分有關係。若信用評分良好，農建地貸款通常申辦便利，只要是農建地持有者即可申貸。 農建地貸款在撥款上也相當迅速，含鑑價時間，約 1 至 2 星期內可完成。還款則彈性提供最長 15 年的時間，不過確切規定也會依照個人條件狀況而定。
一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度，再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般農建地案件：準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。二、估價:提出農建地貸款的申請之後，銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。四、對保:當農建地貸款申請經銀行核准後，銀行將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。延伸閱讀：<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!> 以上是農建地是什麼?農建地辦理貸款時，是歸類到農地，還是建地呢?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！ 注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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都市計畫範圍內之農建地指的是農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，可以作居住使用、小型商店及飲食店 (詳細規定請參考都市計畫法臺灣省施行細則第30條)，但其中，怎麼查詢農業區土地在都市計畫發布前已為建地目呢? 首先，請鄉親要確認農業區土地的都市計畫發布日期，可至本府都市計畫資訊暨查詢系統查詢 (http://urbanplanning.miaoli.gov.tw/upmiaoli/urbanplan06/0101.aspx)或電洽各鄉鎮市公所或本府工商發展處 (都市計畫科)。 以竹南頭份都市計畫為例，都市計畫發布日期為民國61年6月11日，如下圖所示。
農業區土地在都市計畫發布前地目已列為建地、編定為可供興建住宅使用之建地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理： 建築物 簷高是不得超過 14 公尺 ，並以四層為限，建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 180%。 土地及建築物除作居住使用及建築物之 第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定 。 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。 但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定 。 農地變建地的條件，需符合以下4點其中之一即可： 被 道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地 ，可變更的面積 約 363 坪以下 。 如因整塊土地完整性的規劃所需，將 可放寬到 400 坪以下 。
農建地陷阱，買賣前你要注意 一、確認地目變更時間點 農建地買賣時，若發現地目為「建」，要先查詢土地所在區域的都市計畫發布日期，並確認地目變更登記時間；若是都市計畫之後，建築執照申請法規則不適用。 二、建築物申請是否為住宅使用
進行 特定農業區買賣時，要注意 有以下幾項限制： 在特定農業區的土地使用上，無法興建「集村農舍」。 養殖設施也有所限制。 若農地上有農舍，必須連同農舍一起購買。 農業區買賣特定農業區有受限制，不能轉做其他特定事業之用。 買賣對象條件，比照一般農地買賣，只要年滿20歲的本國國民即可買賣。 特定農業區買賣，立即洽詢虹展！ 電話諮詢. LINE諮詢. 特定農業區價格怎麼計算？ 特定農業區的土地價格計算方式有二種：「公告土地現值」與「公告地價」。 分別說明如下： 公告土地現值. 主要反應土地的市場交易價格，是最接近市價的參考指標，一般可做為衡量土地價格、買賣交易時的參考值。 是政府根據過去一年調查各轄區內土地交易的價格動態，以計算出各區段的價格，每年都會更新，即時反映市價現值。 公告地價.
貴府研商之都市計畫法台灣省施行細則第二十八條規定有關農業區「建」地目土地建築疑義乙案之會商結論，准予備查；惟請示內容五之會商結論應修正為「可，但仍應受都市計畫法台灣省施行細則第二十八條第一項規定限制」。
