土地房屋估價程式 相關
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為方便均價查詢功能使用，交易標的預設為房地(土地+建物)。 揭露原則 本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。
- 地方政府實價登錄網站
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「內政部不動產交易實價查詢服務網」提供更即時查詢房地產 ...
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2023年6月20日 · 合理房屋估價方式1：實價登錄比價法. 實價登錄 比價法是目前最常見、也是最簡單直接的一種比價方式。 內政部所推行的實價登錄從2012年上路後，民眾可以上網直接查詢附近區域的房價，找出同區域內類似房屋的成交價，進而判斷自己的房價是否合理。 舉例來說，假設你想買的房子是位於新北市中和區中正路的20年電梯大樓，那麼就可以找出附近300公尺內同類型的社區，去查看其最近實際的成交價格，當作參考依據。 當然，每個房屋條件不同，先有大概的房價基準後，會再根據房屋的條件做房價修正。 以下整理出會影響同區域內房價的常見因素。 合理房屋估價方式2：銀行鑑價法. 「 銀行鑑價 」指的是在跟銀行申請房貸之前，銀行會針對房屋做估價，再決定可以貸款的金額，這個金額也可以當作目前房價行情的參考。
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本系統自110年7月1日起提供完整地號與門牌之不動產成交資訊個案查詢，民眾如有批次資料需求者，歡迎於「不動產成交案件實際資訊資料供應系統」免費下載含完整門牌之開放資料（Open Data）或付費下載含完整門牌及坐標之批次資訊。. 連結. 110.06.23. 本系統為 ...
市價查估及基準地單機版系統. 土地徵收補償市價查估單機版系統1130227 │ 地價基準地查估系統單機版1130227.
- 房價怎麼決定？
- 屋齡比價法
- 樓層比價法
- 房型比較法
- 租金比價法
- 投報率比價法
- 區域比價法
- 第三種住宅區速算法
- 建商成本比價法
- 懶人比價法
「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉 與麵包 的關係一樣: 只要土地（麵粉）交易行情沒有下跌， 房價（麵包）基本上很難下跌。所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」， 會因為區域發展而有漲跌不同。 另一個影響房屋價格因素是「建物價值」， 當房子是新的時候， 建物價值最高， 而後逐年折舊， 也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少。 不見得！ 如果建物可以永續經營或具有收租的效益， 則建物的價值就會改用「投報率比價法」認定， 這時就有增值的機會， 例如： 建物是度假旅館、飯店、套房等等。除了土地價值外， 建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率 與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素， 都會影響房價的成交價格， 即使是同一棟大樓的房屋， 也會因為座向、...
預售屋與中古屋之價差
房子在每個地段價值不同， 所以「區位」是影響房價高低的最大因素； 再來則是「屋齡」。撇除精華區與具有都更條件的老屋， 同區位的房子因土地價格相差不大， 通常屋齡愈高的房屋， 房價愈低。 市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限， 現代都市建築以鋼筋混擬土（RC）結構為主， 為了方便數據計算， 假設耐用年限為 50 年；同時期預售屋與成屋之間， 屋齡每差距一年， 約有 2% 價差。 依此邏輯推算 10 年屋齡的中古屋價格， 即可依賣方當初購買成交價的 8 折來計算。 [註]: 1. 網友補充：耐用年限為 50 年是來自於統計回歸線， 沒有任何科學根據 2. 此方法倒不是說 50 年過後， 建物就完全沒有價值， 而是提供一個同區段、比較時間 10 年內的物件新舊的量化算法供大家參考， 因為即使建物再怎麼舊， 還是會收斂到一個殘值， 不會完全是零的狀態 3. 網友補充：房地價值 = 土地 + 房屋 + 成家的夢 (開發利潤) ， 後兩者 (房屋 + 成家的夢) 無法分開統計， 且隨時間變動 ➩ 最簡單的方式是: 買新古屋看實價登錄與週圍附近比價， 買 30 年以上老屋則要注意土地坪數...
屋齡比價法不適用的情況
按屋齡推估房價的方式， 以下兩種情況無法呈現真實行情： 1. 房價過高或過低的區域 因為精華地段房地產價值主要來自土地， 並非建物， 因此需採其它估價方法。 1. 具都更效益的 30 ~ 40 年老屋 若屋主持有房屋愈久， 轉賣時須繳土地增值稅愈高； 部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價， 導致老房子反而不易以較低價格出售。
由 4 樓看房價
大家都知道買電梯大樓， 除了視野風景的落差外， 樓層愈高愈貴， 每層價差也會愈大， 譬如大樓的頂樓與其底下一樓， 兩者景觀雖然沒有差異， 但因頂樓具稀有性， 建商訂出比較大的價差， 那價差怎麼算？ 電梯大樓樓層價差並沒有「公訂價」， 不過建商在訂價時確實有一定的原則及行情，通常每個建案的 4 樓與 13 樓因為因為諧音的關係， 所以開價幾乎是建案的底價， 也是投資客最喜歡的樓層； 若 4 樓的案子有多戶仍未售出， 表示該建案連投資客都不愛。以 4 樓是最低價， 然後每 3 層樓為 1 單位， 每單位往上加價 2% ~ 3%
樓層比價法不適用的情況
同棟大樓的 1 ~ 2 樓用於店面或特殊用途， 樓層轉換的係數沒有標準，看該地的行情決定： 1. 臨大馬路可以當店面 ➩ 1 樓可以換 1.6 倍的 2 樓 2. 不能當店面 ➩ 1 樓可以換 1.4 倍的 2 樓
從房型看房價
不同類型的住宅產品， 市場喜好度不同， 也會產生價差： 1. 小套房 為一般住宅價的 1.1 ~ 1.2 倍，缺點是低總價， 但高單價、貸款成數有限制。 1. 國宅 為一般住宅價的 7 ~ 8 成國宅為政府自建自售自管， 通常是以社區的方式興建， 樓層高， 住戶多， 以廉價金額出租或出售給在當地設有戶籍的民眾， 尤其是收入較低的家庭。 1. 工業住宅 為一般住宅價的 6 ~ 7 成。工業住宅之所以比一般住宅還要便宜， 主要是因為工業用地的價格本來就比住宅用地廉價許多， 但生活機能與申貸時的成數利率都比一般住宅差上許多。 1. 地上權住宅 為一般住宅價的 5 ~ 6 成。雖然地上權住宅優點是售價幾乎是一般住宅價的一半、通常位於精華地段， 但地上權住宅並非買到房屋真正產權， 而是為期 50 ~ 70 年的居住使用權； 且建物會隨時間折舊貶值， 無法像一般住宅可以因土地增值而抵銷折舊。
從租金直接進行 房屋估價 ！租金與房價有倍數關係， 比較對象為區域範圍內屋齡相差正負 3 年內的物件: 1. 台北：房價約為月租金的 400 ~ 650 倍 2. 中部：房價約為月租金的 300 ~ 500 倍 3. 南部：房價約為月租金的 250 ~ 400 倍 租金倍數的多寡視捷運、商圈、建案設計規劃、建商品牌等因素而定。另外代表的意義是如果把房子拿去出租， 需要經過多久才能收回當初買房的總價。假設房價為租金的 400 ~ 650 倍， 表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價。
從投報率回推房價
又稱為租金回溯法、收益還原法、收益現值法、收益資本金化法等。 簡單來說就是你投資這間房子， 將來會得到多少收益， 用投報率來還原房價。因為租金行情會反映了房客的喜好度， 因此運用租金回推房價， 可將市場接受度的偏差降至最低； 如果該投資物件的投報率不高， 就顯示房屋售價的確偏高。有點類似股市的「本益比」概念， 可以讓投資人很快地判斷股價（房價）是否過度偏高。 1. 套房的租金投報率計算方式：租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價 2. 反推可得房子總價是：房子總價 = (每月租金 × 12 個月) ÷ 租金投報率
投報率比價法不適用的情況
1. 一般住宅還是可以用 2% 租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高，但在熱門的區域與店面，由於房價高漲，相對會壓縮租金報酬率，讓使「投報率比價法」失準。 2. 若租金投資報酬率 < 2% ，除非該房屋其他條件特殊，如：有都更的機會，或是附近有重大利多建設完工，不然不建議買售價過高的房子。（報酬率低於銀行定存， 就沒有投資價值）
從鄰近案子看房價：在同一個區域內，找出幾間和目標房屋條件相近的房屋，逐項比較評分， 如: 基地面積大小、使用地目、臨路寬度大小、建材規劃等級、產品格局規劃、交通動線遠近、建商背景、建築設計團隊、周邊生活機能條件等等。 比較的物件的範圍最好滿足下列條件推算出來的每戶每坪單價才較為準確： 1. 距離在 500 公尺內最好 2. 屋齡差距最好在 5 年 3. 查得的成交行情最好也是在半年以內、不要超過一年
一般民眾最常接觸的是使用分區為第三種住宅區（簡稱：住三）的預售案；住三的土地除了可以蓋一般住宅使用之外，還可以讓住一、住二用地所不能進駐的零售業在此開業， 因此土地利用價值要比住一、住二好很多， 排除容積轉移或豪宅等特殊案例： 若是在住三土地上推出的案子， 每坪預售合理單價= 每坪土地單價 ÷ 2 一樓店面每坪行情 = 每坪土地單價
1.從建商購地價格估算未來預售屋的每坪開價
先得知建商購地的價格與土地坪數， 然後依照土地的使用分區、住宅的容積率、推案管銷、營造成本， 廣告預算、支付銀行的利息、建商利潤等， 回推到建商每坪實際的成本， 得出合理推案價， 又稱為「標準回溯法」。 由於公式複雜， 通常為建築師、估價師等專業人士運用。預售屋每建坪開價 【建商未來開價】 1. = 預售屋每建坪單價 【建商推案底價】 × 利潤成本 2. = 每建坪的成本價 × 管銷成本 × 利潤成本 3. = (每坪土地成本價 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本 4. = (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本
3.容積率
容積率的多寡與物件所在地點的土地使用分區 有關， 且每個縣市容積率規定各不相同， 可以到該縣市的「都發局」查詢土地使用分區的容積率。 代表每單位土地面積可以興建之建坪坪數， 也就是房子可以蓋多高。室內面積可視為容積， 因為容積率是不算公設的， 也就是實坪。
4.銷坪係數
又稱為公設比、建築系數、建築坪效、銷坪比與售坪比， 代表實際銷售面積與建築容積面積的比例， 通常設定為1.6 ~ 1.7。因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外， 建商未來銷售也會把建物以後的大小公設計入權狀坪數銷售， 這才會是建商所有登記的銷售面積。
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2024年3月25日 · 除了估計建材成本為主的成本法外，成本法還有另一種估價方式「 土地開發分析法 」，是針對土地本身的「開發效益」來計算建地的價值，主要用於建商評估開發土地的效益，計算方式就是銷售建案的總金額，扣除所有成本與利潤後的土地價值，獲得的建地價
2022年4月7日 · 無論是要買土地或是名下有土地想透過土地貸款取得資金，自然得先了解影響銀行土地鑑價的面向有哪些，以下分成社會層面、區域層面、土地層面簡述：
