房屋估價 相關
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房地產 估價 師考試是由國家建設部與人事部共同組織的考試,該考試包括如下四個科目:《房地產基本制度與政策》、《房地產開發經營與管理》、《房地產 估價 理論與方法》... 房產線上評估. 房產 線上 評估 ,指目前有很多房地產網站都設有線上 評估 的服務,業主足不出戶,只需在網上發布 房屋 詳細信息 (樓盤名稱、物業類型、建築年代、所在樓層、總樓層、朝向、...
- 概觀
- 估價概述
- 評估類型
- 評估原則
- 評估方法
- 評估特點
- 評估參考
- 現狀分析
- 存在問題
隨著中國房地產業的高速發展並日趨成熟，房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯繫銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。
房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、複雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
1、一般評估：
這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估：
這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律檔案、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估：
這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
1獨立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹慎原則
（來自於房地產評估師考試教材）
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎
成本法
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程式取得的土地的評估。 （2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為準確。
剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對於典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能高於、等於，也可能低於市場價值。
二、房地產投資價值評估條件是基於“特定對象”
特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別於市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則
房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則範疇。
房地產泡沫成因、評估、預控
房地產評估中幾個問題的思考
關於房地產價格隨機波動與評估、抵押風險的研究
我國房地產評估市場的規範問題
房地產項目可行性研究報告編制及評估要點
當前我國房地產評估亟待解決的幾個問題
中國的房地產評估行業還屬於一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方已開發國家相比還顯得陳舊。
為進一步防範房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門於2003年先後出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關於嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關於銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列檔案來規範房地產貸款市場。這些規定對於規範抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。
（一）對抵押物價值過高評估
一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險
這一方面主要是由於評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細緻所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估
房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設定了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論採取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源於此[1]。
房屋是特殊商品,是關係到居住的大事,房屋的好壞質量等在某種程度上說決定著人們... 房地產評估 房地產估價 [1] 全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員,根據估價目的,...
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什麼是房地產估價?
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基本介紹. 中文名 ：房屋重置價格. 外文名 ：building replace mentvafue. 案例分析 ：二OO六年安康市房屋重置價格標準. 主要依據 ： 國家、地方有關法律、法規. 測算成果 ：牆體情況折減率表. 基本定義. 是假設房屋在 估價時點 重新建造與舊有建築物完全相同或具有同等效用的全新狀態的建築物時，所必要的建築費、其他費用和正常的利稅。 案例分析. 二OO六年安康市房屋重置價格標準. 測算的總體思路.
房地產估價 （real estate appraisal） 是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程式，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。 房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。 基本介紹. 中文名 ：房地產估計. 行業 ：房地產. 相關職業 ：房地產估價員. 估價類別,估價原則,估價方法, 房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別 ： 1 .土地使用權出讓價格評估； 2.房地產轉讓價格評估； 3.房地產租賃價格評估； 4.房地產抵押價值評估； 5.房地產保險估價； 6.房地產課稅估價； 7.征地和房屋徵收拆遷補償估價；
基本介紹. 中文名 ：房產評估. 外文名 ：Real estate assessment. 方法 ： 市場比較法 ，成本法. 評估內容 ：建築物損耗，土地生熟程度. 行業相關規定. 國家規定，凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的 房地產估價師 ，估價師要具備房地產估價人員的《執業資格證》。 取得 房地產估價師 《執業資格證書》，表明持證人已具備房地產估價師的水平和能力，該證書即作為持證人依法從事房地產評估業務活動的依據。 目前，在房地產評估師實行"資格認定製度"中，主要認定兩種資格，一種是由建設部和人事部組織全國統考的 房地產估價師 ；一種是由國家土地局組織全國統考的土地估價師。 房地產估價師 和土地估價師分兩級管理：估價師和估價員。
房屋重置成本就是在當前的人工費用、材料費用條件下,將房屋重新在此時此刻進行建造的成本進行計算折現。 這是一種常見的房屋的估價方法。 重置 核算法
