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2024年4月18日 · 2024-04-18. ．文 ／ 張淑敏. ．責任編輯 ／ 高儷綾. ．出處 ／ Web only. ．圖片來源 ／ Shutterstock. 字級. 收藏. 分享. 依據財政部統計，2023年地價稅開徵戶數864萬戶創新高，較2018年增加7.1％。 而受到人口高齡化影響，65歲以上納稅人占比更由2018年的27.7％大幅升至2023年的33.2％，加上台灣65歲以上長者偏好「在宅安老」，普羅大眾的百歲人生財務規劃，以房養老將是不可或缺的高齡金融商品。 然而，儘管金管會銀行局每月統計以房養老業務數字，沒有政府政策介入，與業者共同分擔財務風險的商業型不動產逆向抵押貸款，對於真正迫切需要活化不動產，好取得老年生活資金來源的民眾而言，仍是可望而不可及，看得到，申請不到！
2017年4月28日 · 以房養老是將房子抵押給銀行，不是賣給銀行，所有權和使用權還是借款人的，屆期時，只要所有人或是繼承人清償貸款，房子還是所有人或繼承人的。. 銀行扮演的純粹是貸款者的角色，收取每個月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等，而非收購房地產。. Q ...
2017年4月28日 · 台灣. 今年3月，金管會統計，全台案件量為1336件，承作金額70億元。 承辦最多的銀行是合庫有633件，平均每件583萬元，平均年限是21.4年，雙北 承作 量佔45%，房價最高金額約為6000萬元，最高申貸年齡是96歲。 政治大學地政系特聘教授張金鶚分析，台灣房屋自有率高，表示有較高比例的老年人適用，而土地價值也高，即土地增值部分高於房屋折舊，房地產跌價風險相對小，銀行承擔負淨值的風險也較低；再者，大多數台灣人希望在宅老化，在自己的家裡、熟悉的鄰里住下去，而不願意住到安養中心，以房養老方案可滿足此需求外，而且銀髮族還有零用金來支付日常和醫療支出。 但，以房養老在台灣，銀行推得很辛苦，案件數也沒有暴增，為什麼？ 1.做「社會回饋」不容易.
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- 銀行鑑價的高低
- 貸款利息及計息方式
- 通知義務人
- 超過貸款年期的處理方式
- 申辦相關費用
- 不動產後續處理
若以陳伯伯72歲的例子來說，他申辦的貸款年期就是95-72=23年。若銀行不動產鑑價為1400萬元，則7成則代表可貸980萬元。那麼陳伯伯每月可以領到的金額為35,507元（980萬／23年*12個月）；但若銀行鑑價為1200萬元，則每月可領金額會變成30,435元（840萬／23年*12個月），每月少了5千元，不可謂沒有影響。因此申辦時記得多詢問幾家銀行，其不動產鑑價方式是自行鑑價或委外鑑價？通常自行鑑價會有較佳的不動產價格。
目前各家銀行的利息在1.8～2.2%左右，計算的方式大多都是從第2個月開始，銀行的撥款就會扣除前面已貸款總金額的利息，所以每月領取金額會逐漸下降！我們一樣用陳伯伯銀行鑑價1400萬元的例子來試算，假設利息為年利率2.2%，則陳伯伯可以領到的錢為： （試算可參考以下網址） 以上面的例子來看，陳伯伯在87歲第三個月要扣的利息是11,848元，已經超過11,836元（35,507的1/3），因此超過的12元就不再從當月可領金額23,671元扣除，再下個月超過的77元也是一樣的處理方式，銀行會記錄「掛帳」的金額，也就是累加尚未償還的利息。如此一來，可以讓陳伯伯之後每個月至少都可以領到最低保障金額23,671元照顧自己的生活；等到了陳伯伯離開或貸款期滿時，計算本金及總累積利息，由繼承人決定償還拿回不動...
以房養老牽涉到繼承的問題，因此實務上子女常對父母辦理以房養老有意見，但為同時尊重申辦人意願及考量未來繼承問題，現階段除兆豐銀行希望所有繼承人都能到場，若不能到場須寫委託書才能申辦之外，其他銀行多只要求繼承人之一擔任通知義務人即可申辦。
目前銀行多設定95歲為貸款期滿年齡，考量到未來長壽的趨勢，多數銀行都表示到期可以展延，但目前除了公股銀行較確定可以展延的年期為5年或3年外，其他銀行則表示需視到期不動產的價格決定是否可以展延，未來可能會有被追繳貸款及沒有房屋居住的風險！因此台灣企銀及華南銀行推出了結合年金保險的以房養老專案，除了提供貸款期間內每月固定年金的選擇，還提供可以展延年期繼續居住及到期後可領原年金2%的保障。
目前銀行申辦費用約在3,500～5,000元不等，聯徵費用為300元，公證律師的費用約3,000元上下，可委由銀行或自己聘用律師；另外地政單位收取的房屋設定費是設定金額的1/1000（設定金額通常為鑑價金額 x 貸款成數 x 1.2），最後是委託代書辦理的費用3,000～6,000元不等。
很多人會擔心當人離開時，不動產後續處理的問題，誤以為若沒人償還貸款金額時，不動產就會歸銀行而化為烏有，或是繼承人要負擔高於不動產價值的貸款責任。 不論你現在幾歲，面對台灣即將於2026年步入超高齡社會，每個人都應該提早做好理財及退休規劃，除了可以滿足台灣社會有土斯有財的傳統需求外，也可以在退休後自己決定生活品質，而不會受限於銀行的利率上升及政策影響！ （本文作者為理財規劃專家、國際認證高級理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會(www.cfp-tfpa.org)成員）
2019年1月4日 · 2019-01-04. ．文 ／ 時報出版. ．出處 ／ 時報出版. ．圖片來源 ／ shutterstock. 字級. 收藏. 分享. 若原屋貸款已經繳清，沒有資金壓迫性，就可考慮「先買後賣」，甚至將原屋出租賺租金，等到日後房價增值再賣，獲利更高。 優點是售屋時間充裕，不用擔心降價求售的問題，且不用擔心房屋賣掉後仍未找到新屋，還要搬2次家的困擾；缺點則是資金調度上會有較大的壓力，因需另外籌措一筆自備款，且若原來的房子仍有貸款，而無法在短時間內賣掉，還須背負兩個房貸的壓力。
2021年4月23日 · 「以房養老」是將房子抵押給銀行，經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金。由於這種模式與一般房貸的資金流向相反，故又稱為「不動產逆向抵押貸款」。
2020年6月24日 · 1.可多使用Excel或App等數位工具，更能節省時間，並增加效率與準確度。 2.訂出適用的支出分類與百分比。 3.家庭固定支出一定要詳實記錄。
