房貸試算 相關
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這時建議可以使用銀行網站上提供的「房貸額度試算」功能，只要輸入房屋價值、自備款、房貸利率等資訊，就可以輕鬆幫你算出每月需還款的金額囉！
- 房價怎麼決定？
- 屋齡比價法
- 樓層比價法
- 房型比較法
- 租金比價法
- 投報率比價法
- 區域比價法
- 第三種住宅區速算法
- 建商成本比價法
- 懶人比價法
「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉與麵包的關係一樣: 只要土地（麵粉）交易行情沒有下跌， 房價（麵包）基本上很難下跌。所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」， 會因為區域發展而有漲跌不同。 另一個影響房屋價格因素是「建物價值」， 當房子是新的時候， 建物價值最高， 而後逐年折舊， 也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少。 不見得！ 如果建物可以永續經營或具有收租的效益， 則建物的價值就會改用「投報率比價法」認定， 這時就有增值的機會， 例如： 建物是度假旅館、飯店、套房等等。除了土地價值外， 建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素， 都會影響房價的成交價格， 即使是同一棟大樓的房屋， 也會因為座向、面對的...
預售屋與中古屋之價差
房子在每個地段價值不同， 所以「區位」是影響房價高低的最大因素； 再來則是「屋齡」。撇除精華區與具有都更條件的老屋， 同區位的房子因土地價格相差不大， 通常屋齡愈高的房屋， 房價愈低。 市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限， 現代都市建築以鋼筋混擬土（RC）結構為主， 為了方便數據計算， 假設耐用年限為 50 年；同時期預售屋與成屋之間， 屋齡每差距一年， 約有 2% 價差。 依此邏輯推算 10 年屋齡的中古屋價格， 即可依賣方當初購買成交價的 8 折來計算。 [註]: 1. 網友補充：耐用年限為 50 年是來自於統計回歸線， 沒有任何科學根據 2. 此方法倒不是說 50 年過後， 建物就完全沒有價值， 而是提供一個同區段、比較時間 10 年內的物件新舊的量化算法供大家參考， 因為即使建物再怎麼舊， 還是會收斂到一個殘值， 不會完全是零的狀態 3. 網友補充：房地價值 = 土地 + 房屋 + 成家的夢 (開發利潤) ， 後兩者 (房屋 + 成家的夢) 無法分開統計， 且隨時間變動 ➩ 最簡單的方式是: 買新古屋看實價登錄與週圍附近比價， 買 30 年以上老屋則要注意土地坪數...
屋齡比價法不適用的情況
按屋齡推估房價的方式， 以下兩種情況無法呈現真實行情： 1. 房價過高或過低的區域 因為精華地段房地產價值主要來自土地， 並非建物， 因此需採其它估價方法。 1. 具都更效益的 30 ~ 40 年老屋 若屋主持有房屋愈久， 轉賣時須繳土地增值稅愈高； 部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價， 導致老房子反而不易以較低價格出售。
由 4 樓看房價
大家都知道買電梯大樓， 除了視野風景的落差外， 樓層愈高愈貴， 每層價差也會愈大， 譬如大樓的頂樓與其底下一樓， 兩者景觀雖然沒有差異， 但因頂樓具稀有性， 建商訂出比較大的價差， 那價差怎麼算？ 電梯大樓樓層價差並沒有「公訂價」， 不過建商在訂價時確實有一定的原則及行情，通常每個建案的 4 樓與 13 樓因為因為諧音的關係， 所以開價幾乎是建案的底價， 也是投資客最喜歡的樓層； 若 4 樓的案子有多戶仍未售出， 表示該建案連投資客都不愛。以 4 樓是最低價， 然後每 3 層樓為 1 單位， 每單位往上加價 2% ~ 3%
樓層比價法不適用的情況
同棟大樓的 1 ~ 2 樓用於店面或特殊用途， 樓層轉換的係數沒有標準，看該地的行情決定： 1. 臨大馬路可以當店面 ➩ 1 樓可以換 1.6 倍的 2 樓 2. 不能當店面 ➩ 1 樓可以換 1.4 倍的 2 樓
從房型看房價
不同類型的住宅產品， 市場喜好度不同， 也會產生價差： 1. 小套房 為一般住宅價的 1.1 ~ 1.2 倍，缺點是低總價， 但高單價、貸款成數有限制。 1. 國宅 為一般住宅價的 7 ~ 8 成國宅為政府自建自售自管， 通常是以社區的方式興建， 樓層高， 住戶多， 以廉價金額出租或出售給在當地設有戶籍的民眾， 尤其是收入較低的家庭。 1. 工業住宅 為一般住宅價的 6 ~ 7 成。工業住宅之所以比一般住宅還要便宜， 主要是因為工業用地的價格本來就比住宅用地廉價許多， 但生活機能與申貸時的成數利率都比一般住宅差上許多。 1. 地上權住宅 為一般住宅價的 5 ~ 6 成。雖然地上權住宅優點是售價幾乎是一般住宅價的一半、通常位於精華地段， 但地上權住宅並非買到房屋真正產權， 而是為期 50 ~ 70 年的居住使用權； 且建物會隨時間折舊貶值， 無法像一般住宅可以因土地增值而抵銷折舊。
從租金直接進行 房屋估價 ！租金與房價有倍數關係， 比較對象為區域範圍內屋齡相差正負 3 年內的物件: 1. 台北：房價約為月租金的 400 ~ 650 倍 2. 中部：房價約為月租金的 300 ~ 500 倍 3. 南部：房價約為月租金的 250 ~ 400 倍 租金倍數的多寡視捷運、商圈、建案設計規劃、建商品牌等因素而定。另外代表的意義是如果把房子拿去出租， 需要經過多久才能收回當初買房的總價。假設房價為租金的 400 ~ 650 倍， 表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價。
從投報率回推房價
又稱為租金回溯法、收益還原法、收益現值法、收益資本金化法等。 簡單來說就是你投資這間房子， 將來會得到多少收益， 用投報率來還原房價。因為租金行情會反映了房客的喜好度， 因此運用租金回推房價， 可將市場接受度的偏差降至最低； 如果該投資物件的投報率不高， 就顯示房屋售價的確偏高。有點類似股市的「本益比」概念， 可以讓投資人很快地判斷股價（房價）是否過度偏高。 1. 套房的租金投報率計算方式：租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價 2. 反推可得房子總價是：房子總價 = (每月租金 × 12 個月) ÷ 租金投報率
投報率比價法不適用的情況
1. 一般住宅還是可以用 2% 租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高，但在熱門的區域與店面，由於房價高漲，相對會壓縮租金報酬率，讓使「投報率比價法」失準。 2. 若租金投資報酬率 < 2% ，除非該房屋其他條件特殊，如：有都更的機會，或是附近有重大利多建設完工，不然不建議買售價過高的房子。（報酬率低於銀行定存， 就沒有投資價值）
從鄰近案子看房價：在同一個區域內，找出幾間和目標房屋條件相近的房屋，逐項比較評分， 如: 基地面積大小、使用地目、臨路寬度大小、建材規劃等級、產品格局規劃、交通動線遠近、建商背景、建築設計團隊、周邊生活機能條件等等。 比較的物件的範圍最好滿足下列條件推算出來的每戶每坪單價才較為準確： 1. 距離在 500 公尺內最好 2. 屋齡差距最好在 5 年 3. 查得的成交行情最好也是在半年以內、不要超過一年
一般民眾最常接觸的是使用分區為第三種住宅區（簡稱：住三）的預售案；住三的土地除了可以蓋一般住宅使用之外，還可以讓住一、住二用地所不能進駐的零售業在此開業， 因此土地利用價值要比住一、住二好很多， 排除容積轉移或豪宅等特殊案例： 若是在住三土地上推出的案子， 每坪預售合理單價= 每坪土地單價 ÷ 2 一樓店面每坪行情 = 每坪土地單價
1.從建商購地價格估算未來預售屋的每坪開價
先得知建商購地的價格與土地坪數， 然後依照土地的使用分區、住宅的容積率、推案管銷、營造成本， 廣告預算、支付銀行的利息、建商利潤等， 回推到建商每坪實際的成本， 得出合理推案價， 又稱為「標準回溯法」。 由於公式複雜， 通常為建築師、估價師等專業人士運用。預售屋每建坪開價 【建商未來開價】 1. = 預售屋每建坪單價 【建商推案底價】 × 利潤成本 2. = 每建坪的成本價 × 管銷成本 × 利潤成本 3. = (每坪土地成本價 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本 4. = (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本
3.容積率
容積率的多寡與物件所在地點的土地使用分區有關， 且每個縣市容積率規定各不相同， 可以到該縣市的「都發局」查詢土地使用分區的容積率。 代表每單位土地面積可以興建之建坪坪數， 也就是房子可以蓋多高。室內面積可視為容積， 因為容積率是不算公設的， 也就是實坪。
4.銷坪係數
又稱為公設比、建築系數、建築坪效、銷坪比與售坪比， 代表實際銷售面積與建築容積面積的比例， 通常設定為1.6 ~ 1.7。因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外， 建商未來銷售也會把建物以後的大小公設計入權狀坪數銷售， 這才會是建商所有登記的銷售面積。
以上介紹的方法需要花費大量時間到處收集資料， 然後使用公式計算， 有人可能會覺得很麻煩。 這邊推薦大家使用一款叫做「屋比」 （Ubee）的 APP， 結合 Skyscanner、Trivago 的比價功能， 還具備 Uber 線下叫車的服務， 是一種串聯線上、線下買賣房屋的運作模式， 讓大家可以快速搜出同一間房屋在不同房仲網站的價格， 並以最低的價格購買或承租喜愛的房屋， 並且可以選擇評價優良的經紀人協助看屋與買屋。
兆豐國際商業銀行為了回饋房貸客戶，更推出「房貸e把兆」申貸活動，自 2023 年 7 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日止，只要體驗「房貸e把兆」任一功能（房屋估價 / 額度利率試算 / 線上申請 / 專人聯繫），就有機會抽 5,000 元電子購物金！
其他人也問了
預售屋如何計算?
房價怎麼決定?
什麼是理財型房貸?
富邦房貸要手續費嗎?
（三）計算貸款的平均年限：這個條件下本利平均攤還的房貸，實際的平均年限大約是 10.64 年，等於這 20 年平均的貸款本金大約是 532 萬，平均每年的利息是 95759 （關於這些數字，我是在這裡下載房貸試算Excel檔案來計算）
💰凱基銀行加強擔保信貸可貸空間= 房屋鑑價 – 第一順位房貸 設定 金額 二胎房貸案例試算 延續上述二胎房度貸款額度的公式，接著我們以凱基銀行為例，來實際試算看看在不同情況下，利用二胎房貸究竟可以申貸到多少錢：
以兆豐銀行理財型房貸舉例，可分為最 長 5 年中期循環理財型房貸，以及符合短期需求 1 年期短期循環理財型房貸，文章後續也會針對這兩種專案進行更詳細的介紹。 誰適合使用理財型房屋貸款？ 由於理財型房貸給予借款人相對高的靈活性，借款人可以自主選擇借款時間、借款比例，並且可以根據市場狀況進行調整，因此使用理財型房貸的借款人需要對於市場以及自身財務狀況有高度的了解。 筆者整理了幾種較適合申請理財型房貸的族群，供讀者參考： 風險承受能力較高的借款人： 由於理財型房貸利率屬於機動計息，如果未來遇到「央行升息」的狀況，到時候利息會配合調整，因此借款人需有較高風險承受能力。 有穩定還款能力的借款人： 能夠確保在還款期限內按時償還貸款，以對抗市場上的潛在風險。 具備良好財務規劃的借款人：
【購屋必知】房屋價值如何預估？房貸額度可以線上試算？兆豐房貸e把兆介紹！
