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預售屋要繳房地合一稅嗎?
預售換約認定加嚴 30萬免稅額沒了?
2023年6月26日 · 個人轉讓預售屋購買權利，如何申報房地合一稅？ 財政部南區國稅局今（26）日傳授民眾2招計算出應納稅額。 那就是按「成交價」額乘以3%，以30萬元為上限，再用「成交價額」減掉取得成本，最後再減「可減除費用」計算課稅所得，以及應納稅額。 財政部南區國稅局表示，個人轉讓105年1月1日以後取得的預售屋...
重點整理： 舉例來說，A君110年12月購買預售屋案總價1,000萬元，111年4月以1,030萬元轉讓，換約轉手獲利30萬元，已支付給建商150萬元款項，若未提出費用證明下，預售屋交易課稅計算方式： 收入：180萬元 (已支付價金150萬元+利潤30萬元) 成本：150萬元， 費用：180萬元x3%=54,000元 (未提示證明文件時) *若採已提示證明文件，依憑證核認，可二擇一從高認定. 應納稅額計算： (180萬 - 150萬 - 5.4萬)x45%=110,700元. 重點提醒： 預售屋收入認定，依國稅局說明，出售人簽訂預售屋及其坐落基地成交價額，在出售時尚未支付全部價款，因此申報個人房屋土地所得稅時，成交價額以實際收取價金部分當作收入。 成本以實際支付部分為主。
預售屋要繳納的房地合一稅額，則與一般房屋交易相同，依照持有時間對獲利所得課徵最重45%稅率。 若將持有2年內的預售屋轉售，所得稅率高達45%，持有2至5年的交易所得稅率也有35%。 且預售屋完工交屋後，持有期間將從取得產權日重新計算，因此若有預售屋轉讓需求，建議事前規劃，才能有效節稅。 新法限制預售屋轉讓有6例外. 預售屋雖然可依照工程進度付款，降低購買人的自備款負擔，但平均地權條例新法限制預售屋轉讓，2023年7月1日起購入的預售屋，屋主必須符合以下6種條件之一，且經過申請核准才可轉讓，且每兩年僅能換約一戶，包含： 本人非自願離職而失業半年以上； 本人或家庭成員 (以下簡稱家人)因意外或罹患重大傷病，經診斷需半年以上的全日照顧； 本人或家人的房屋因災害毀損而需另行租屋；
2022年3月29日 · 國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新的認定，預售屋換約不接受總價 3% 或 30 萬取其低當作成本，只認定已付款項加上獲利的 3% 作為成本，對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案，要繳的稅將變得更多。 舉例假設購買 1000 萬元的預售案，已經支付給建商 100 萬元的款項，換約轉手獲利 100 萬元，若不提供費用證明，以前可以有 30 萬做為費用扣除，現在只能扣除 200 萬的 3% ，只剩下 6 萬塊可以扣除，在 45% 的房地合一稅率下，原本要繳 31.5 萬元的房地合一稅，現在則要繳 42.3 萬元的房地合一稅。
- 2022年5月報稅要申報課稅
- 預售屋換約轉售非自願性因素 財政部有明定
- 預售屋換約轉售買賣方相關費用
- 近期房地合一稅費用認定
2021年6月30日以前有預售屋換約買賣交易嗎？這部分的財產交易所得，採售價減除「取得價格＋成本」後，併入2022年5月要申報的綜所稅喔！房地合一2.0自2021年7月實施，此後的預售屋換約交易，則屬於房地合一稅 2.0 範圍，必須在簽訂買賣契約後 30 日內申報課稅。 2022年報稅要注意，對於去年預售屋的所得稅申報，分成兩種模式，2021年6月30日之前，屬於財產交易所得，必須合併在綜所稅報繳；2021年7月1日(含）以後，預售屋換約轉售交易需報繳房地合一稅 2.0，採分離課稅制，稅率依持有期間訂定，持有期間未超過五年將被課徵35% 或 45% 重稅，過去認定的總價 5% 可認列之費用，在2022年或 30 萬可列為的費用，視為免稅額的利潤，將大大縮水。
依照財政部公告的非自願性因素交易而持有期間在 5 年以下之房地等，適用稅率為 20%；另外，若符合相關自住房屋、土地規定，房地合一稅2.0 交易所得減除土地漲價總額後，交易所得有 400 萬元免稅額，超過 400 萬元部分可適用優惠稅率 10%。 上述提到的「非自願性」，財政部也有明定，個人在下列7種情況交易房地，屬於非自願性交易房地： 1.因調職或符合法規所定非自願離職情事。 2.遭他人越界建屋。 3.依法遭強制執行。 4.因重大疾病或意外需支付醫藥費。 5.取得通常保護令為躲避家暴相對人。 6.未經同意遭他共有人出售共有部分房地。 7.無力清償繼承房地所擔保之金融機構抵押貸款。
為避免利用不同型態避稅，房地合一稅 2.0 將交易預售屋納入課稅，屬於不動產相關內容的時間點如下： 1. 105年1月1日取得房地 2. 105年1月1日取得以設定地上權方式之房屋使用權 3. 105年1月1日取得預售屋及其座落基地 以上不動產除依照不同持有時間課稅，並且分為境內與境外。一般說來，預售屋換約轉售相關費用，買方與賣方負擔的內容不同，可參考下表： 換個角度想，房地合一稅 2.0 最主要適用105年1月1日以後取得之不動產，且其出售日期在110年7月1日以後。未來在進行預售屋還在施工期間的換約轉售，除非自願因素外，都將被課以35%~45% 重稅，而且過去不需提出費用支出憑證，現在起，除了要注意持有期間留意相關稅率，還要妥善保管保存房屋買賣的相關支出證明文件，以維護自身權益。
特別是近期有房仲業者指出，國稅局針對預售屋換約移轉費用有新的認定，預售屋換約不接受總價 3% 或以 30 萬為上限當作費用，只認定已經支付款項加上獲利的 3% 作為成本，對於仲介費用不到 30 萬，或自售的個案，免稅額的空間減少，申報課稅變得更多，有預售屋換約需求的民眾，必須再更審慎地計算相關費用。 加入我們的臉書粉絲團、社團與Line 社群，獲取各種購屋必備知識！ 更多房地合一稅、預售屋換約相關》 1. 預售屋換約房地合一稅規定更嚴格，房地合一稅試算範例 2. 預售禁止換約轉手潮湧現，雙北以外壓力大 3. 預售屋換約記得要報稅，獲利申報房地合一稅計算
2021年6月28日 · . 將在今（2021）年7月1日上路的房地合一稅2.0，剩沒幾天就要實施，此次修法將預售屋交易納入房地合一稅，希望不要有預售屋短期炒作、哄抬房價。 財政部國稅局提醒，7月1日起交易2016年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地，視同房屋、土地交易，個人與營利事業都要分別向戶籍所在地及登記地國稅局申報繳納房地合一所得稅。
2021年12月6日 · 在今年 7 月之前，如果是進行預售屋的換約轉賣而有獲利，都只需要在隔年連著綜所稅一起報稅就好，但是隨著房地合一稅 2.0 正式施行，新的規定則規定所有透過預售屋換約而獲利的人，必須在 30 天內申報房地合一稅。 預售屋換約是什麼？ 預售屋的換約，是指該房屋所有權還沒轉移到原買方名下之前，原買方將契約轉讓給承接的買方。 由於預售屋從簽約到完工，通常都要兩年以上的時間，也因此有不少變數產生的機會。 有些人急著用錢，或是看到房價漲想賺價差，因此考慮要換約轉賣。 這樣的狀況屬於契約的權利轉移，非產權轉移，待房屋完工後，建商也會將產權登記給承接原契約的買方，保固也是對著新買家，與原買家無關。 現在當下的法規還沒有明確規範，所以只要你的預售屋是可以換約的，那只要符合程序與繳交手續費，就可以進行換約。
