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2023年3月5日 · 全球房地產泡沫指數. 快速總結：為什麼房地產會崩盤？ 遇上時該怎麼辦？ 房地產崩盤怎麼定義？ 房地產崩盤 (Housing Crash) 是指房地產的價格急遽下跌，這通常會發生在房地產泡沫 (Housing Bubble)後，也就是房地產價格飆升後的急遽下跌。 造成房地產崩盤的原因包含： 經濟放緩、利率上升、信貸標準緊縮等 。 至於房價要跌多少才算崩盤，市場上並沒有一個明確的定義，一般認為，房價只要 跌20%以上 就算是非常大的跌幅。 房地產如果崩盤經常也會引發金融債務危機. 我們試想一下，假設我們買了一棟1,000萬的房子，付了頭期款200萬，跟銀行貸款800萬，如果房價跌了20%，跌到800萬以下，那麼就算我們把房子賣掉，還是一毛錢都拿不回來，直接不還貸款放棄房子可能損失還小一點。
- 不動產產業是什麼？
- 不動產產業包括哪些類型？
- 投資人該如何評估reits的價值？
- 不動產產業長期走勢表現如何？
- 不動產產業的etf該怎麼買？
- 快速重點整理：不動產產業如何投資？
不動產產業(英文：Real Estate Sectors) 或稱為不動產行業，指的是涵蓋房產、土地相關的行業的集合，像是住宅、商務、工商業用不動產，只要符合這類屬性的企業或REITs就會被歸類到這產業分類底下。 而目前不動產產業中，絕大多數成分股都是REITs為主。 所以在說明不動產產業前，市場先生會先介紹什麼是不動產以及REITs。
不動產產業是GICS、ICB全球行業分類標準中劃分的一種主要產業板塊，其中劃分成2大行業組：房地產投資信託基金與房地產管理與開發。旗下又分成9大行業及17個子行業。 其中市值規模最大的行業是「特種房地產投資信託基金(Specialized REITs)」，占比約22.6%；其次則是「工業房地產投資信託基金(Industrial REITs)」，占比約18.3%。第三大則是「住宅房地產投資信託基金(Residential REITs)」，占比約14.2%。 從中可以觀察到，前三大行業全都REITs類型，市值合併占比，就超過整體不動產產業市值5成。所以三大行業別的興衰，除了足以主導整個REITs市場的發展，也影響整體不動產產業的前景。
投資不動產產業，對於其中的REITs標的分析，最重要的指標就是如何正確衡量REITs的租金收入報酬。 REITs和傳統的股票不一樣，並不能用每股盈餘(EPS)或本益比(P/E)來評價它。 為什麼呢？主要是折舊的關係。 舉例來說： 假設一棟房子價值100萬美元，會計上會要求分20年來折舊，也就是每年要認列5萬美元的折舊費用。 然而實際上，房子通常會隨著時間增值，並不會過了10年就減損一半的價值，所以折舊會讓財報數字受到扭曲。 折舊是一種非現金費用，並沒有實際產生，這樣會使得淨收入受到扭曲，所以REITs並不能用每股盈餘或本益比來評價。 評估REITs價值主要有兩種方式： 1. 採用相對估值方式，計算營運現金流(Fund From Operation, FFO)、調整後營運現金流(Adjuste...
為了說明不動產行業的整個產業特性，我們以追蹤REITs指數的ETF來說明整個市場的價格變化。 底下以IYR這檔ETF來做分析，它是美國歷史最悠久的REITs ETF，追蹤道瓊美國房地產指數(Dow Jones U.S. Real Estate Index)。 拿IYR跟大盤SPY做比較，可以發現兩者個走勢有點類似，但又不完全相同。 從圖上可以觀察到，在2000~2002年網路泡沫時期，REITs其實不受影響(但當時的REITs也很少、規模不大)， 到了在2008年次貸危機及2020年新冠肺炎危機發生時，兩者均有比較大的跌幅，這之後兩者走勢都很接近。 其中IYR最大跌幅是69.68%，甚至比股市大盤最大跌幅50.8%更深，這是REITs投資需要注意的風險。
投資不動產產業，最簡單的方式是用ETF即可分散投資， 目前規模較大的不動產產業ETF如下表： 目前購買美股股票與美股ETF有2個管道，分別是國內券商與海外券商，之前都有分享過券商的教學文章如下： 1. 國內券商複委託：如何用複委託買進美股ETF？ 2. 海外券商比較：美股ETF怎麼買？知名美股券商與複委託比較
不動產指的是土地以及和永久附著在土地上的東西，不只包括房子，連工廠、倉庫、商場、加油站、電塔、充電站、資料中心等都是屬於不動產投資的項目。在股票投資中，不動產產業的投資主要指的是投資REITs。REITs中文叫做「不動產投資信託」，是一個不動產證券化的商品，例如將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。REITs依投資標的不同主要可分為8大類型，包含專業REITs、住宅REITs、工業REITs、零售REITs、醫療保健REITs、辦公室REITs、多樣化REITs、酒店業REITs等，需留意每種REITs的風險屬各不相同，像是住宅REITs、零售REITs及辦公室REITs、酒店業REITs這幾種類型受到新冠肺炎的影響會比較大，其他類型受到的影響就較小。不動產產業優勢在於REITs能創造穩定的現金流、小金額即可投資，流動性佳、有抗通膨能力、稅賦優惠、使投資組合多樣化等。2024年2月13日 · 包括個人所得稅，以及不動產持有的稅，也間接影響實際的購買力與房價。 2024年後記：2021-2023是高通膨的年度，建材與房價都有上漲，因此如果再過一陣子看，房價所得比可能又會有不同，就等過一陣子再回頭看看數據分享囉。
2022年5月15日 · 延伸閱讀：日本房地產泡沫 3. 2007～2008年21世紀美國經濟大蕭條 21世紀美國經歷了第2次的通貨緊縮，美聯儲(Fed)並於2009年實施量化寬鬆(QE1)政策，大量購買美國公債、不動產抵押債券，之後陸續推出QE2、QE3，讓經濟成長率逐漸復甦、物價恢復穩定。
2023年9月10日 · 房地產投資 目前市面上仍有許多早期政府興建的國宅，且交易也十分熱絡。 本文市場先生介紹國宅是什麼、國宅的購買及承租資格，並且告訴你國宅的優缺點及買賣國宅需注意的事。
2023年6月20日 · 實價登錄 比價法是目前最常見、也是最簡單直接的一種比價方式。 內政部所推行的實價登錄從2012年上路後，民眾可以上網直接查詢附近區域的房價，找出同區域內類似房屋的成交價，進而判斷自己的房價是否合理。 舉例來說，假設你想買的房子是位於新北市中和區中正路的20年電梯大樓，那麼就可以找出附近300公尺內同類型的社區，去查看其最近實際的成交價格，當作參考依據。 當然，每個房屋條件不同，先有大概的房價基準後，會再根據房屋的條件做房價修正。 以下整理出會影響同區域內房價的常見因素。 合理房屋估價方式2：銀行鑑價法. 「 銀行鑑價 」指的是在跟銀行申請房貸之前，銀行會針對房屋做估價，再決定可以貸款的金額，這個金額也可以當作目前房價行情的參考。
2023年5月6日 · 最完整的實價登錄2.0懶人包及專家訪談. 2023.05.06. 房地產投資. 最後更新：2023-09-12. 內政部的實價登錄是很多人買賣房子前非常重要的參考依據，不過在查詢實價登錄時，會發現裡面有很多要注意的眉角，一不小心可能會誤判形勢。. 本文市場先生整理了關於實價 ...
