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- Outlet 年收能跟百貨比嗎？三井不動產不斷拓點，背後有何盤算？
- 日本三井如何把餅做大？4 面向，拆解綜合不動產業務的商業模式
- 不動產商業模式將區域價值最大化
從 2021 年百貨年營業額排行來看，排行龍頭的台中新光三越年收 214 億，排行第 10 的台北 SOGO 忠孝店則是 104 億元，也就是在台灣，百貨的年營業額必須高於 100 億，才能拿到前 10 大的入場券。而身為 Outlet 一哥的林口三井 outlet，年營業額大約落在 70 億，由此可見目前 outlet 要跟百貨前 10 大比拼，還有不小的距離要跨越。 那為何三井 outlet 還一直在台灣展店？三井不動產在盤算什麼？這次試著從三井不動產在日本的事業模式，來推測未來日本不動產企業在台灣市場的各種可能性。
要聊三井不動產前，首先得說明「綜合」不動產企業是做什麼的。 日本的不動產業界，根據業務內容的不同大致上可分成開發、銷售、租賃、管理 4 大類。一般的日本不動產相關企業，大部分都只集中在其中一項業務，只有規模較大的公司，才有實力從最上游的開發一直做到最下游的管理，所以就被稱為「綜合」不動產企業。 日本綜合不動產業界中的代表就是三井不動產，2020 年營業利益高達台幣 680 億。如此驚人的獲利水準從何而來？開發、銷售、租賃、管理 4 大業務內容，是如何幫助「綜合」不動產企業發揮綜效，達到最大化的商業價值？
綜合不動產公司的商業模式，從規劃如何把區域的價值最大化，再到蓋建築物出售獲利，自我擁有的物件衍生出穩定的租金收入，並從管理業務掌握新的土地訊息後，再把資金投入到這些未來有高潛力的土地資產中，跟其它產業相比，很難瞬間想到哪個產業，能比綜合不動產公司的商業模式還完美。 回到本文首段台灣三井不動產所帶領的 Outlet 風潮，瞭解上述介紹的綜合不動產商業模式後，你還覺得這些企業會只停留在商業設施的租賃業務而已嗎？ 雖然目前還不確定日本三井不動產對台灣市場的看法，但從日本的經驗看起來，現在應該只是起手式而已，未來在不動產可開發的領域還很大。 （本文由「商社男的外食迷宮」授權刊登、編輯）
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